땅 투자해서 돈 번 사람 주변에 있어?

난 2주택자고 여유금이 좀 있어
여기서 주택수를 늘리는건 세금 면에서 부담이라 토지나 상가 투자를 알아보고 있는데
다가구는 세입자들 관리하기 골치라고 하고 상가는 이제 배달업이 활성화돼서 쇠퇴하고 있고
당장 월세수익이 필요한 것도 아니라 토지가 제일 나을 것 같더라

급하게 접근하진 않을거고 찬찬히 공부중인데
토지투자라는게 주택처럼 실거래가와 호가가 확실히 공개되는게 아니니까 왠지 실체가 없는 것처럼 느껴져..ㅠ
강의하는 사람들 말로는 토지는 오르면 두배 세배 수준이 아니라 열배 이렇게 뛰기도 한다던데 그렇게까지 바라진 않고 아파트 이상의 수익이면 만족하는데..
맹지나 임야같은 의미없는 땅 말고 좋은 땅 사면 진짜 가격이 크게 오를까? 나이가 어려서 그런지 주변에 토지 관심있는 것도 나 뿐인 것 같고 막막하네