자취
이번에 전세 재계약을 하면서 너무 많은 당황스러운 일들을 겪었고, 마음 고생도 많이 했어서 
토리들은 이런 일 겪지 말라고 그간의 일들과 알게된 것들에 대해 글 남겨. 


1. 나의 상황

동생과 둘이서 다세대 주택에서 전세로 거주 중이야.
방2개에 거실과 부엌, 화장실이 있는 구조로 꽤 넓은 편(실평수 20평)이고 한층 전체를 1세대가 쓰는 구조라 독립적이야. 전세금은 1억5천.
총 4년을 꽉 채워 살았고, 처음 2년 계약 후 묵시적 연장으로 2년을 더 채워서 살고 있는 상황임.
관리비는 매달 3만원으로 수도세와 계단청소비가 포함되어 있음. 

동생과 둘이서 살고 있지만, 최소 반년~최대 1년 뒤에는 동생의 유학으로 무조건 이사를 가야하는 상황이야. (전세금 일부를 유학자금으로 보탤 예정)
그래서 계약 연장을 희망하고 있었음. 진짜 맘에 안드는 것들이 많은데 이사비 두번 내기 아까워서.. 



2. 집주인의 요구사항

계약 만료 3-4달 전에 집주인에게 연락이 왔고, 2년은 묵시적 연장으로 했으나, 이번에는 묵시적 연장이 아닌, 전세금을 올리거나 월세를 조금씩 내는 걸로 해서(반전세 개념) 계약서를 다시 쓰자고 했어. 

이때 알아본 것
① 주택임대차보호법 제6조에 따라 계약 종료 한달 전까지 집주인이 세입자에게 아무말 하지 않으면 기존에 맺은 계약이 그대로 갱신된다는 것
② 주택임대차보호법 제7조에 따르면 증액은 연 5%를 초과할 수 없다는 것, 따라서 내 경우에는 4년이 지난 지금 최대한 전세금을 올린다 하여도 20%인 3천만원을 초과할 수 없다는 것
전월세 전환율에는 상한선이 있어. 한은이 공시한 기준금리 1.5%에 대통령령으로 정한 이율인 3.5%를 더한 값인 5%를 넘을 수 없다고 법에 명시되어 있지. (주택임대차보호법 제7조의2) 
전환율을 계산하는 계산식 : 12개월치 월세/(전세금-월세 보증금) * 100 = 전환율
만약 증액하는 금액만큼 월세로 돌린다고 하면 나는 (12*월세)/(1억8천-1억5천)*100 ≤ 5 를 만족해야 하므로, 12만5천원을 넘길 수 없다는 결론이 나왔어. 
 
★ 그래서 최대 3천만원을 전세금을 올릴 각오를 미리 다지고 있었음. (월세로 전환할 경우에는 월 12만 5천원)



3. 첫번째 합의 (구두계약)

계약 만료 2달 전쯤(1월5일)에 수도 배관 문제로 집주인이 우리 집에 올 일이 있었고, 이때 구두로 합의를 보았어! 
합의 사항은 1. 관리비 포함 10만원을 매달 내기로 함  2. 대신 언제든 원할 때 나갈 수 있게 해주겠다고 함
전세금을 올리는 방향으로 하는 것은 어떤지 여쭈어보았는데, 그렇게 하면 집이 금방 나가지 않을 것이라며, 매우 꺼려하셔서 반전세 방향으로 고정되었지.  나도 합의 사항에는 만족해서 크게 문제 삼지 않기로 했어. 



4. 구두계약의 파기

계약 만료 2주 전(2월 15일)에 계약서를 다시 쓰기로 했어. 재계약이니 부동산 끼지 말자고 하셔서 그냥 우리집에서 직접 작성하는 것으로 미리 논의를 해왔었고, 나도 승낙했어. 
하지만 계약서 작성하는 당일에 집에 오셔서 구두계약을 파기하겠다고 당당하게 선언하더라..... 
다른 층과 전세금액이 차이나는데다가 계약서 쓰는 당일에 부동산 잠깐 들렀는데, 이정도 금액이면 금방 나갈꺼라는 중개업자의 말에 솔깃했나봐. 바람 단단히 들어서 오셨더라고. 
새로 요구하는 사항은 1. 관리비 제외 월세 10만원을 요구 (총 합계가 13만원/월)  2. 언제든 나갈 수 있다는 조항은 없애고 연단위로 계약을 요구. 

이때 알아본 것 
 구두계약의 유효성: 임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않기 때문에, 구두 약정도 충분히 유효한 계약. 분쟁의 소지가 있기 때문에 계약 조건을 서면화 하는 것뿐이라고 하더라고. 
이때, 나는 혹시나 해서 집주인이 재계약 관련으로 방문했을 때 녹취를 했었는데, 구두계약이 분명히 존재하였으며 본인이 당당하게 파기하겠다고 선언하는 내용까지 녹음이 되었었어. 
그래서 나는 구두계약을 입증할 증거가 있기 때문에 혹여나 소송 등으로 일이 커지면 유리한 고점에 설 수 있다는 사실을 인지하게 되었어. 
 주택임대차분쟁조정위원회가 있다는 사실. 
주택임대차분쟁조정위원회라는 것이 있다는 걸 다들 알고있었니? 
나는 이번에 알게 되었는데, 이런 임대차 관련으로 분쟁이 있을 경우 소송으로 가기 전 단계 같은 거라고 보면 돼. 
주택임대차보호법에서 권한을 부여하는 데다, 법의 거의 1/3을 차지할 정도로 자세하게 다루기 때문에, 꽤 위력을 발휘할 수 있을 거라고 보여져. 약식소송의 느낌인 것 같더라. 
나도 자세하게는 모르지만, 만약에 집주인과 합의가 제대로 되지 않았다면 이용했을 거라고 생각해. 
혹시 필요한 토리들은 요기 → https://www.hldcc.or.kr/



5. 최종 합의 및 계약서 작성

진짜 치사하고 드러워서 이사가려고 부동산도 여러 군데 돌아보고 하였으나, 
가장 위에서 말했던 나의 상황이 1년 후에는 무조건 나가야 했기 때문에 억울해도 현재 집에 남는 것이 최선이라고 판단했고, 집주인과 협상을 시도했어. 
나에게는 월세보다는 언제든 나갈 수 있다는 조항이 중요했기에, 월세를 관리비 포함 매달 13만원씩 내는걸로 할테니, 언제든 나갈 수 있다는 조항은 살리는 방향으로 해달라 요청을 했고, 
그들은 돈을 받는게 더 중요했던 것 같더라고. 제안을 수락해서 최종 합의가 되었어. 
만약 나의 협상이 성사되지 못했다면, 난 아마도 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 넣었겠지. 
나도 많은 조정 사례들을 봤는데, 아무래도 조정위원회이다 보니 임대인이나 임차인 한쪽에만 편중된 판결은 없는 것 같더라고. 
양쪽에 약간씩은 좋게 해주는 것 같아서, 내가 예상컨대, 나의 경우는 조정 신청을 하면 오히려 관리비를 구두 합의된 사항대로 하고, 기간을 임대인에게 유리하도록 할 가능성이 높았어. 그래서 최악의 경우에만 이 수를 꺼내는 걸로 생각하고 협상에 임했었음.

아무튼 차선책으로 원하는 방향대로 합의가 완료되었고, 계약 만료일로부터 하루가 지난 3월1일에 재계약 계약서를 작성 완료했어. 



6. 느낀점

내가 이번에 뼈저리게 느낀 것은 법을 가까이 하면 좋다는 거야.
예를 들어, 최종 계약서 작성시에도, 언제든 나간다는 조항에 단서를 붙여서 작성했는데, 나가기 두달 전 통보라고 기재하려고 했거든. 
하지만 집주인이 세달 전에는 알려줘야 하는 거라고 부득부득 우겨서 빡친 나는 바로 컴퓨터를 켜고 법제처 접속해서 주택임대차보호법을 찾아봄. 
법에는 묵시적 갱신의 경우 계약 해지 통보 3개월 후 효력이 발생한다는 조항이 있었고, 내 경우에는 해당사항이 없는 거였어. 1달 전까지만 알려주면 되는 거였지. 
그래서 내가 처음 희망했던 두달 전 통보로 합의볼 수 있었어. 나도 한달 전 통보는 좀 아니라고 생각했었거든. 

나는 직무상 법이랑 뗄 수 없어서, 법에서 서술하는 용어들에 익숙했고, 어떻게 찾는 지도 잘 알기 때문에 법으로 찾는게 더 쉬웠는데, 만약 법이 어려운 토리들은 판례를 보는 것도 좋을 것 같아. 
분쟁조정위원회 사이트에 보면 조정사례들이 있는데, 생각보다 분류도 잘 되어있고, 실생활에서 많이 일어나는 사례들 위주이므로 필요시 검색해서 보는 것도 좋을 듯 해!



토리들은 부디 나같은 상황을 겪지 말고, 겪더라도 나보다 더 똑부러지게 대처해서 손해보는 일이 없기를 바라. 
우리 모두 똑똑한 세입자가 되어서 억울한 일 당하지 말자 :)

덧. 카테를 어떻게 해야할지 몰라서, 일단 후기니까 노하우에 속하지 않을까 싶어서 꿀팁/노하우 로 했는데 문제 있으면 알려줘! 수정하겠음!
  • tory_1 2019.03.17 03:38
    구두계약 당당히 파괴하는거 진짜.. 당해본 1인인데 이런 수도 있었구나ㅜㅜ 토리야 고마워
  • W 2019.03.17 12:58
    1토리도 고생이 많았구나ㅜㅜ 토닥토닥ㅠㅠ
    구두계약도 엄연한 계약인데 왜 다들 그럴까....
    담부턴 꼭 구두계약 시 녹취하거나, 합의 완료후에 완료 사항에 대해 확인하는 문자라도 보내놓아서 증빙할 만한 자료를 만들어 두는 걸 추천해!
  • tory_2 2019.03.17 04:10
    우와 똑디톨이네! 원만히 해결되어서 다행이다 귀한 팁 고마워!
  • W 2019.03.17 12:59
    으핫 똑디라니.. 칭찬 고마워 토리야ㅋㅋ!
    도움이 되어서 기뻐:)
  • tory_3 2019.03.17 09:53
    자세한 설명 큰도움이 된당! 고마워
  • W 2019.03.17 13:01
    도움이 된다니 넘나 뿌듯해>< 토리는 이런일 겪지 않기를!!
  • tory_5 2019.03.17 13:05
    아 근데 나 같은 경우는 집주인 말이 계속 바뀌니까 그냥 기존 보증금을 돌려 받을 수 있을까에 대한 확신이 사라지더라ㅠ구두계약을 여러번 바꾸면서 최초 지점으로 왔고. 기가막히게 모든 인상폭이 법정 상한선도 지킴. 그런데 그 과정의 실망감이 이사비 복비 이백을 쓰게 만들어ㅠ
  • W 2019.03.17 13:28
    맞아 자꾸 말을 번복하면 나도 지치고 싸울 의욕도 상실하게 되지ㅜㅜ 나도 오죽하면 이사가려고 부동산 열군데 정도 돌았겠어...
    하지만 내가 말하고자 했던 건, 구두계약도 엄연한 계약이기 때문에 집주인이 자기 마음대로 파기하는 것 자체가 위법하다는 거야. 인상률이 법정 상한선을 만족한다는 것이 중요한게 아니라, 계약의 파기 자체에 초점을 둬야해. 구두계약의 존재 자체를 입증할 수 있다면 분쟁이 생기더라도 토리가 유리한 입장이고 법적으로 보호받을 수 있어.
    그리고 구두계약의 파기에 대해 엄연히 짚고 넘어가야 집주인들도 임차인이 호락호락하지 않구나.. 여기고 좀 덜하는 것 같더라... 진짜 신물난다 강약약강.....
    나도 이번 기회에 많이 공부하고 배우게 되어서.. 토리들도 자신의 권리에 대해 알고 주장할 수 있기를 바라서 글을 쓰게 되었어ㅠㅜ
  • tory_5 2019.03.17 14:33
    @W 구두계약의 문제점은 효력이 있어서 원래대로 이행해도, 내가 그사람을 불신하게 되는 나같은 사람 때문인것 같음... 차라리 법정 상한선이라도 확 어겼으면 그걸 물고라도 늘어질텐데 그것도 아냐.ㅠ 난 이제 아무것도 안 올려도 '기존 전세금'을 못돌려받을 걱정에 휩싸였거든ㅠ
  • W 2019.03.17 13:43
    https://img.dmitory.com/img/201903/4bf/Zzm/4bfZzm5jLQGGook8mKUKW0.jpg

    내가 찾았던 구두계약 유효성에 관한 자료인데,
    혹시 필요한 토리들이 있을까 해서 남겨.
  • tory_6 2019.03.17 14:19
    글로 이해하기 쉽게 정리해주고ㅜㅜ 고마워 톨아 스크랩할게!
  • tory_7 2019.03.17 19:32

    야무진 톨덕분에 나도 공부하게 되네 

    고마워

    남의 집살이는 어렵고 서러움 ㅠ

  • tory_8 2019.03.18 00:07
    원톨 정성글 고마워! 한가지 덧붙이자면,,이주전 전세금 문제로(세입자임) 주택임대차분쟁조정위원회 다녀온 톨인데 나는 전세뺄때 법적인 절차를 잘 알고 내용증명도 보내놓은 상태로 법적인 상담도 받아볼까, 소송까지 가면 이 노력이 유리하겠지, 하는 가벼운 맘으로 교대점에 갔어. 근데 상담하시는분이 정말 너무너무 성의없고 도움이 안돼더라. 일부러 더 정보를 안주는 느낌으로 상담건수 늘리기 싫어하시며 내 앞의 분도 돌려보내시더라고. 오분만에 나도 나와버렸어. 그 지점, 담당자만 그런 걸수도 있어! 어느분 블로그 보니 지점별로 상당히 상담이 달랐다 하더라구. 혹시 몰라서 다른 토리들 참고하라구 써봐!
  • tory_9 2019.03.18 00:07
    삭제된 댓글입니다. (삭제일시: 2022/03/10 02:53:58)
  • tory_10 2019.03.18 00:52

    나도 구두계약 집주인이 쌩깐적있어 ㅋㅋㅋㅋㅋ 심지어 부모님 데리고 계약했던건데 대학때문에 급하게 상경해서 어제 나왔다는 전세 매물을 들어갔었거든. 근데 전세가 아니라 월세를 잘못 내놨다는거야. 상의 끝에 반전세로 들어갔는데 집주인이 관리비에 수도세를 포함시켜주겠다고 호언장담했는데 우편물 받아보니 따로더라 ^^....

    부동산이랑 집주인은 자기네들이 언제 그런 약속을 했냐며 잡아떼는데 이게 눈뜨고 코베이는거구나 싶었음ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

    위치 등의 조건이 좋아서 그냥 살다가 휴학하면서 나왔는데 ㄹㅇ 가끔 은은하게 빡침이 올라온다 계약하는 자리에서 자기 돈 많다고 그렇게 자랑을 하더니만 마음은 부자가 아닌 사람이었나봄

  • tory_11 2019.03.18 01:37
    정성스런 글 공유해줘서 고마워!
  • tory_12 2019.03.18 01:39
    고마워!!!!! 이사갈때 꼼꼼히 다시 읽어볼게
  • tory_13 2019.03.18 04:10
    와 강같은글 고마워
  • tory_14 2019.03.18 06:05
    진짜 강같다 고마워 토리야!!
  • tory_15 2019.03.18 09:16

    진짜 발단부터 마무리까지 강같은 글ㅠㅠ

    고마워 톨!

  • tory_16 2019.03.18 12:19
    똑띠 톨이다!! 고마워!!
  • tory_17 2019.03.18 15:17

    멋지다!! 스크랩해갈께!! 고마워!!

  • tory_18 2019.03.18 17:43
    삭제된 댓글입니다. (삭제일시: 2022/03/11 00:44:53)
  • tory_19 2019.03.18 21:44
    와 요목조목 이해쉽게 잘 정리해줬다! 스크랩수는 높은데 왜이렇게 댓글이 없지 ㅠㅠ 토리야 고마워!!
  • tory_20 2019.03.18 22:22
    정말 큰 도움 됐어!! 고마워 토리야!!
  • tory_21 2019.03.18 22:54
    재계약 할때마다 이게 맞나 저게 맞나 헷갈리는거 투성이었는데 찐토리 덕분에 도움 받을 수 있게됐당!!!
    고마워♡♡
  • tory_22 2019.03.19 01:06
    오오 똑똑한 톨이다 고마워 안그래도 요즘 전세를 살면서도 영불안한게 많았는데
  • tory_23 2019.03.19 11:42

    똑소리나네 토리~!!

    안그래도 이사 가고 싶은데 이거보고 배운게 많네..ㅠㅠㅠ 지금 전세살고있거든..ㅠㅠ 

    진짜 자취하는 사람들한테 도움 되는 글이야~한눈에 잘 정리해줘서 너무고마워~!!

  • tory_24 2019.03.19 14:14

    크으 태그까지 똑띠다~ 잘 해결되어서 다행이야!!

  • tory_25 2019.03.19 20:41
    삭제된 댓글입니다. (삭제일시: 2021/10/21 21:26:08)
  • tory_26 2019.03.19 22:51

    글 내용상 이해가 어려울 수도 있는데 일어난 사건을 차근차근 알아보기 쉽게 넘 잘 정리해 준 글 같아!!

    꿀팁 고마워 토리!!!

  • tory_27 2019.03.22 09:48
    오 좋은 정보 고마워~ 한 가지 더 달자면 주임법은 전세나 월세 기간 중 증액/전환에 관한 것이고 만기 후 새로 계약할 때는 적용되지 않는다고 알고있어
  • tory_28 2019.05.01 18:40
    이야기 나누어줘서 정말 고마워 덕분에 지식 한줄 더 쌓구 간다 잘 읽구 가!!
  • tory_29 2019.10.30 11:14

    검색하다가 지난 글을 접하게 됐어. 진짜 똑부러지고 야무진 토리다. 배우고 싶어. 글 감사하게 읽었어. 고마워

  • tory_30 2019.11.04 13:35
    토리 똑부러진다ㅜ 난 5% 상한률이 있는것도 모르고 전세재계약했었네ㅠㅜ
  • tory_31 2023.08.12 06:35
    스크랩할게!

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