토리들 안녕
나는 중기청 100% 대출 받아 3월 만기를 앞두고 있는 톨이야.
쭉 월세만 살다가, 중기청으로 전세를 처음 구했는데....
만기 때 나가려고 보니 생각치도 못한 난관이 많은터라…
다른 토리들도 알고 있는 게 필요할 것 같아 글써봐.
전세 만기 + 전세 대출 + 전세보증금반환보증보험 든 토리들이면
다 해당되는 얘기일 듯 해.
1. 중기청 100% 대출 특징
우선 중기청 대출은 80%가 있고, 100%가 있는데 이 둘이 비슷한 듯 하지만 달라.
나는 대출 일으킬 당시, 80%랑 100% 중 고민하다가 100%를 했어.
왜냐면 80%는 전세'상환'보증이고, 100%는 전세'반환'보증이 되기 때문이었어.
(자세한 설명은 ☞ 상환보증 반환보증 차이 - 전세계약 전 필독! ft. 중소기업 청년전세자금대출 80% vs 100% https://fennecfox-life.tistory.com/21)
내가 처음으로 전세를 들어간다고하니,
부모님께선 '요새 갭투자도 많은데 전세금 날리면 내 탓이 되는 거 어떻게 감당하려고 그러냐' 걱정이 크셨어
그래서 난 보증보험이 되는 걸 최우선으로 찾았었어
중기청 대출이 그런 보증이 된다는 안내문구를 보고 적극 추진했었지.
그런데 당시 은행과 HUG 등 관련 기관들을 알아본 결과...
중기청 80%는 전세금 날라가면 내가 갚아야하는 구조였어.
대충 요약해 적자면, 만약 집주인이 전세금을 날리면 80%상품은 보증기관인 한국주택금융공사가 나한테 대신 전세금을 줘,
그럼 나는 그 돈으로 그걸 내가 대출 일으킨 은행에 무사히 '상환'을 할 수 있어 (대출 상환 완료)
하지만 나는 나중에 한국주택금융공사에게 직접 갚아야 해, 즉 한국주택금융공사가 나에게 구상권을 청구하는거지....
따라서 이후 전세금 날리는 것 자체가 무서우면 별도로 전세금반환보증보험을 개인이 신청해서 들어야해
(하지만 집 조건에 따라 전세금반환보증보험 심사에 탈락하는 경우가 있지)
반면 중기청100%는 만약 집주인이 전세금을 날리면
보증기관인 HUG주택도시보증공사가 은행 or 나에게 전세금을 대신 상환해줘 (대출 상환 완료)
그리고 이후 HUG가 집주인에게 구상권을 행사, 집주인에게 직접 돈을 받아내
이건 중기청 100% 상품의 특수한 모델이라기보단,
100%상품이 전세금반환보증보험이 패키지로 신청되는 구조기 때문이야
즉 일반적인 전세금반환보증보험 가입이 동시에 이행된 경우라 생각하면 될 듯
아무튼 그 사실을 알았을 때, 내가 가장 두려웠던 건
집주인이 전세금 날린다 -> 그걸 내가 갚아야 한다
이거여서 이걸 피할 수 있는 중기청 100%를 가입하게 되었지.
물론 그렇기 때문에 100%는 80%보다 더 계약하기도 어렵고...
무엇보다 만기 연장시 이사가 안돼.
80%는 다른 집으로 이사할 경우 '목적물 변경'으로 대출 연장이 가능하지만
100%는 대출 일으킨 그 집에 계속 살 경우에만 연장이 가능하고, 이사할 경우 상환해야 돼.
(처음 대출 받을 때 은행한테 안내받을 땐 '이사를 갈 수 없다니 뭔 말이 안되는 소리야, 나중에 개선되겠지' 했는데 아니더라고.)
아무튼 그랬고...
나는 이 대출을 2019년도에 받았어.
2021년 3월, 만기가 도래했고
마침 직장이 멀리 이전하면서 이사를 가야하는 상환이라
만기 때 나가고 전세자금대출 상환을 계획하게 되었지...
(따라서 이건 연장에 대한 얘기는 아니고, 만기 때 무사상환을 위한 내용이야.)
2. 전세 빼기의 어려움
나는 사실, 전세는 집 빼기가 어렵다는 말이 무슨 말인지 몰랐어.
대충 전세금이란 게 워낙 목돈이니까
전세 구할 때부터 부동산이 보통 집주인은
그런 큰 돈이 당장 수중에 없어서 만기 때 집 빼기 어렵다 하더라고.
그래서 집 뺄때는 최대한 넉넉하게, 최소 3개월 전에 만기 때 이사가겠다고 미리 고지하면
빠르게 다음 세입자를 찾아서 새로운 전세계약을 하고 -> 그 세입자의 전세금을 받아 -> 나의 보증금을 메꿔주는 정도로만 알고 있었어.
3개월이면 충분히 다음 세입자 구하겠지,
그리고 돈 없으면 주인이 (내 돈 줘야하는 거니까 당연히) 대출 일으켜서라도 주겠지,
만의하나 주인이 돈이 없어도, 전세금반환보증으로 돈 받아 이사가면되지
...라고 생각했어.
그리고 만기 3개월 전, 집 난방에 문제가 생겨 집주인과 연락할 일이 생겼어.
나는 12월에 집주인(남자)에게 문자를 보냈어. 잠깐 통화할 수 있냐고.
그랬더니 집주인 부인(여자)에게 전화가 오더라고?
남편이 해외에 있어서 집 관련 문제는 자기랑 얘기하면 된다는거야.
그래서 난방 고쳐야 한다고 말하고, 겸사겸사 3개월 후 만기 때 이사가겠다고 말했어.
집주인 부인이 알겠다고, 부동산에 내놓겠다고 얘기하며 통화는 훈훈하게 마무리됐어.
물론 이후 내용 증명이 필요할 수 있어서 통화 내용 녹음을 했어.
이후, 나는 이사갈 지역 부동산을 알아봤어.
그리고 만기 2달 전쯤에 계약하고 싶은 괜찮은 집을 발견한거야.
아직 내 집이 나갈 다음 세입자가 구해진 건 아니였지만,
미리 고지했던만큼, 이사날짜를 내가 먼저 정해도 되지 않을까 싶서 (~언제까지 나갈게요 이렇게)
집주인 부인한테 연락했어. 이사갈 집 먼저 계약해도 되냐고.
근데 질색팔색을 하는거야.
그러면서 뭔가 '집이 나가는 게 맘대로 되나 5월이 되고 6월도 될 수 있지'
이런 식으로 쎄한 말을 하더라고.
나는 당장 반드시 꼭 3월 중에는 이사가야 하는 상황인데.
그래서 그 통화 후
'아 재수없으면 보증보험 받아야 할 수 있겠다' 싶어 보증보험신청을 알아봤어.
3. 전세금반환보증보험 작동 조건
처음에는 '어떤 종류의 서류들이 필요할까?' 정도로 생각하고 알아본 거였어.
대출 신청서류처럼...
워낙 미디어에서 광고 때릴 때 '이제 전세금 안심하고 반환받으세요' 막 이렇게 광고하니까
나는 이 상품이, 돈 못 받으면 당연히 나오는 '서비스'처럼 무의식중에 여겼던 것 같아.
근데 관련 내용들 찾으면 찾을수록 그게 아니더라고.
핵심은, 전세금반환보증보험은 '보험사고'에 가까워.
즉, 전세금반환에 문제가 생겼다는 '보험사고' 요건이 입증되지 않으면돈이 나오지 않을 수 있더라고.
그 '보험사고'를 입증하기 위한 요건이 기간별로 정해져있고
그렇기에 임차인이 '사고임을 입증할 수 있는' 법적 효력을 갖춘 행동 이행이 필요했어.....
[청구요건 1] 만기 1달전, 임대차 계약해지의사 통보 (문자, 전화 -> 내용증명 )
만기 2개월 전, 아무리 늦어도 1달 전에는 임대인에게 계약 해지 의사를 명시해야 해.
문자로 보낼 경우 '임대인의 답변'이 필요하고(카톡 1 사라지고 답변 없는걸로는 안됨),
전화내용도 녹취를 하는 등 증빙이 필요해.
만약 집주인하고 직접 연락이 안되거나, 집주인이 연락을 씹으면'내용증명'이란 걸 보내야 해.
‘내용증명’이란 찾아보면 자세히 알 수 있는데 간단히 말하면,
우체국이 ‘이 기간에 배달했다’ 라는 배달사실 보증을 해주는 특수 등기야.
[청구요건 2] 임대차 계약 만기 후, 임차권등기명령 신청 -> 등록 완료
임대차계약 만기 기간까지 상환이 안되는 게 자명해지는데
나는 반드시 이사를 가야 한다, 라고 하면 임차권등기명령을 신청해야해.
만약 내가 잔금을 받지 못했는데 중간에 이사를 갔다?
전입신고 바뀌면 그건 당연히 선순위 대항력 상실하는건데,
흔히들 그러잖아. 짐 일부를 남겨두고 이사가면 된다고. 짐 다 안 빼고…
나도 새로 구할 집은 그냥 보증금 소액인 월세 할 예정이어서,
(대항력 사라지지 않게) 전입신고는 안 하고
짐 조금 남겨두고 미리 이사가지 뭐, 생각했었거든.
근데 HUG 측에서는 ‘점유’도 중요한 대항력 중 하나여서 이사를 가면 안된대.
임차권등기명령이 완료된 후에야 이사를 갈 수 있다는 거야.
참고로 임차권등기명령이란
‘내가 사정상 이사는 했는데, 아직 이 집의 전세금을 못 받았으니 내 돈 돌려 받을 권리가 있다’ 라는 걸
등기상에 표시시킬 수 있는 제도야.
당연히 집주인들은 싫어하는 행정 명령이지, 왜냐면….
그게 있으면 집이 안나가니까.
마치 근저당권 잡힌 집에 안 오는 것처럼,
어, 여기 세입자 돈을 못 준 집이네? 라는 꼬리표가 붙는거야.
이 임차권 등기가 완료되야만 내가 이사를 갈 수 있는데
이 임차권 등기가 올라가는데 2~3주가 소요된다고 해.
만약 법적 절차가 늦어지면 더 미뤄질 수 있대.
즉, 난 그 등기가 완료될 때까지 어쨌든 이사를 갈 수 없는거지 ㅠㅠ
그리고 이 임차권 등기 등록이 완료되야
HUG전세자금대출반환금을 청구할 수 있어.
그럼...기간이 좀 이상하지?? ^^
임대차 계약 만기 직후 임차권등기명령을 신청할 수 있는데,
그 등록에 2-3주가 소요된다면 보험금은 언제 받지? 생각될 수 있잖아.
그리고 그건...
[청구요건 3] 내 임대차계약만기 1달이 지나도 전세금을 못 받아야만…
그걸 사고로 보고 그 때가 되어야면!!
HUG에 ‘나 돈 못받았으니 대신 돈 주세요’ 라고 청구할 수 있어.
즉
1)만기 한 달전 계약해지 의사표시와
2)임대차계약 만기 직후, 임차권등기명령 신청 -> 등기가 완료되고
3)임대차 계약 만기(3월초)로부터 한달이 지난 후에도(4월초) 돈을 못 받았다면
3개 청구 요건이 모이면 반환보증보험을 청구할 수 있는거야.
그럼 내가 청구한 시점으로부터 1달 후(5월 초)
내 전세금을 HUG 통해 받을 수 있게 돼.
그럼 그 보증금을 은행에 내면 나의 대출은 상환 완료되고
이제 HUG와 집주인간의 채무관계로 넘어가게 되는 구조야.
이게 왜 중요하냐면… (나도 그렇게 할 뻔 했는데)
★이걸 모르면, 만기 날짜에 내 전세금이 들어올 걸 가정하고
내 전세집이 아직 안 빠졌는데,
다음 이사할 집 계약을 미리 진행해버릴 수 있는거야!! ★
보통 전세 다음 이사는 매매나 전세로 가잖아.
내 전세집이 빠져야 그 돈으로 다음 집 이사 잔금을 치르는데
내 집은 언제 빠질지 모르니까
새로 이사갈(계약한) 집과 일정 조율이 완전 꼬여버리게 된다...
계약금 액수가 크니까 계약 취소할 수는 절대 없고…
근데 거기다가 전세금반환보증보험은
임대차 만기날짜 기준에서 아주아주 빨라도
2개월 후에 지급되는 셈이니까….
이사갈 집과 날짜 조율이 안되면
우선 (전세금 말고) 내돈으로 잔금 치뤄야하거나
계약 파기해야 하는 상황이 도래할 수 있는 거겠지.
나는 집주인과 통화 안 하고 바로 다음집 계약했으면
자칫하면 이렇게 될 뻔 했던 거였어.
그래서… 그 시기에 나온 괜찮은 집을 계약하지 않고 보냈지.
4. 중기청 대출 연장 기한
그런데 여기서 또 한가지!!!
만약 내가 전세금반환보증보험을 일으켜야 할 상황이 되었다면
(집주인이 연락 안 받거나 제때 돈 줄 의사가 없는 경우)
중기청대출의 만기, 즉 임대차계약 만기 말고 나의 대출 만기 일정도 고려해야해. (ㅠㅠㅠ)
보통 전세이사는 임대차계약 만기 일자에 딱 맞춰 이뤄지기 어려우니까
은행에서 대출 만기는 임대차계약 만기(3월초) + 1달(4월초) 여유기간을 줘.
그런데 위 상황처럼 내가 만약 4월 초, 대출 만기때까지도 돈을 못 받는다면..?
그럼 나의 대출도 연장이 되야해.
이럴 경우는 일반적인 연장 계약이 아니니까
특례로 2개월이 추가 연장될 수 있대. (4월 초 -> 6월초)
그런데 이 특례 연장 여부는 또 대출 만기 전에!!!!! 신청 해야하나봐.
어떤 은행에서는 일반 연장과 똑같이 한달전에!! 특례 연장 신청해야 한다고 하고,
어떤 은행에서는 HUG에서 연락을 주면
그 시점에서 은행이 특례 연장 시켜주는 거라고 하기도 하고
정확한 기간 얘기가 좀 다르던데, 이건 각자 담당 지점에 물어보는 게 정확할 듯해.
아무튼 나는 만약 손 놓고 있다가 연장 가능 기간을 놓치면
전세보증금반환청구는 할 수 있는데
정작 나의 대출 만기 연장이 안될수도 있다, 라고 이해했어.
(그럼 난 대출 연체되는 셈이지)
5. 반환보증보험 청구의 어려움
어찌저찌 내가 위 3개 보증보험청구요건과, 대출연장 모두 무사히 이행했다면
나는 HUG에게 임대차 계약 만기 시점에서 1달 후(4월초) ‘돈주세요’ 청구하고
청구부터 1달 후(5월초) 보증금을 반환받을 수 있어. (중요: 임대차계약 만기 당일이 절대 아님)
좀 복잡하긴하지만, 뭐….
순서만 잘 지키고 제대 의사표시하면 문제 없을 것 같잖아?
그런데 예상치 못한 복병들이 있었어.
◎ 복병 1) 만기 한달 전, 계약해지 의사 통보 - 효력인정의 어려움
나의 경우 계약서 상의 임대인이 ‘직접’ 답변을 ‘반복해서’ 주지않았어.
즉, 집주인의 아내는 부지런히 답변을 주는데 (만기 때 나간다고 협의)
정작 임대인이 나에게 직접 답변을 주지 않는거야. (문자 보내면 대꾸없고 아내분이 바로 연락옴 )
게다가 나의 경우 특수하게, 전세기간 중에 임대인이
집을 자식에게 증여해서 소유권 일부가 이전된 상황이었어.
즉 아들과 아버지, 2명으로 공동임대인이 된 상황이었는데
나한테는 증여했다고 전화로 띡 말하기만 하고(뭐 계약이 그대로 승계되니 걱정할 것 없다나)
새로운 공동명의 임대인인 아들의 연락처나 관련 정보를 아예 주지 않았어.
그런데 HUG랑 상담해보니까
1. 내가 통화 녹음했던 임대인 부인은 계약서 상의 당사자가 아니라서 계약해지의사표명은 법적 효력이 없고(!!!!)
2. 임대인 본인의 직접 대답이 필요하며 (문자, 전화 등)
3. 바뀐!! 공동임대인 또한 동일하게 직접 대답을 들어야한다는거야.
물론 이 모든 요건을 ‘만기 1달전’ 완료해야만 변제가 가능하대.
그래서 임대인에게 내가 직접 문자로
‘이런이런 이유로 직접 남긴다, 임대차계약 해지의사를 전하며 공동명의인 아들분 연락처도 요청한다’
이런 문자를 남겼는데 임대인은 답변이 없고 (읽씹)
아내분만 바로 연락이 오는거야. (ㅋㅋ 알겠다고…기다려달라고…하지만 연락처는 주지않고…)
근데 이 과정이 반복되자, 임대인에게 직접 연락하는 게 어렵다는 걸 실감했어.
혹시나 찾아보니 집주인이 진짜 맘먹고 잠수탄 경우도 꽤 있더라고….
연락두절, 주소불명, 고의적 연락 회피…
집주인이 아닌 관리인과 소통하여 ‘만기 1달전 계약해지의사표시’는 했지만 유효한 증거로 채택될 수 없는 경우….
나의 경우 임대인과 직접 연락이 어렵다!!라는 걸 깨달은 시점이 1월 중순이었어.
1번째 요건인, 만기 1달전까지는 2주 남짓 남은 상황이라 초조해졌고
그리고 다시 한 번 임대인에게 직접 연락하고 싶다, 아들 연락처를 달라라고
문자로 요청했어. 그러자 또 임대인은 답이 없고 ㅋㅋ 아내분이
“아들이 아직 학생이라… 정 그러면 집으로 보내주세요”
라며 서면 전달을 요청했어.
그래서 바로 인터넷 검색해 내용증명을 작성해 일일특급 등기로 보냈어.
이 내용증명을 상대방이 받기만 하면 문자, 전화 증거가 없어도
계약해지의사를 전달한 게 되기 때문에 비로소 마음이 놓이는 듯 했으나
(참고로 내용증명은 공동명의 임대인 모두에게!!!!, 각자!!! 보내야함.
만약 둘 중 한 명에게만 보내면 의사통보한 게 아니게 된대 ㅠㅠ)
등기 조회해보니 ‘미배달’ 뜨는거야!!!
폐문부재라고, 2번 방문했으나 2번 모두 문 닫고 부재중이라
현재 우체국에서 보관중이라는거야.
시발 이건 뭐지….??? (이제 d-10)
그래서 다시 졸라 찾아봤어.
왜냐면 나는 공동명의 임대인 연락처를 모르니(알려줄 것 같지도 않고)
임대인하고도 직접 연락이 안되니
내용증명 말고는 계약해지의사통보를 할 방법이 없는데
그 내용증명을 상대방이 안(못)받으면????
그럼 난 만기 1달전 계약해지의사를 전달 못한 게 되잖아.
그랬더니 진짜 잠적한 ㅋㅋㅋ
고의로 연락 안 받는 집주인들 사례가 나오는거야.
눈물의 내용증명과 임차권등기명령부터 청구 과정 상세하게 나오는 시리즈 게시물들을 보고 그제야
이게 위험할 수도 있는 상황이구나 생각했어.
다시 HUG 상담을 진행했어….
그런데 참고로….
복병2) HUG 상담의 어려움
우선….HUG는 정말정말 전화통화가 어려워….
2년 전 대출 실행 단계때도 실감했지만, 지금은 더 심해진 것 같아
뭐 상담센터 전화걸면 상담사 대기까지 남은 안내 인원 나오잖아
아침 9시에 바로 걸어도 앞에 기다리는 사람 17명이었어 ㅋㅋㅋ 이 밑의 인원이 기다린 적은 없었던 것 같아.
근데 더 열받는 건 ㅋㅋㅋㅋ 한참 기다렸다가 연결음이 바뀌는데 갑자기 뚜 뚜 뚜 하면서 끊겨 ㅋㅋ
아 다시 생각해도 열받는다 … ㅋㅋ
한두번이 아냐 ㅠㅠ 반복해서 저래. 실제로 HUG 홈페이지 민원에 '전화가 뚜뚜 하고 끊겨요'라는 내용의 게시물이 반복해서 게제될 정도야
1번 요건 충족에 빨간불이 켜진 나는, 조급함에
뭐 국가기관이니까 현장 방문 상담 센터가 있겠거니 간주하고 연차내고 무작정 HUG 지점(종각역) 찾아가게 돼.
다행히 실제로 은행처럼, 번호표 뽑아 상담받는 부서가 있더라고.
지금은 코로나로 30명인가 40명 당일 상담 인원 제한이 있긴 하지만…
어쨌든 상담을 받으려고 설명했더니,
여기는 전세자금반환보증 ‘신청’ 상담 부서고 ‘반환보증청구 및 이행’ 담당 부서에게 상담 받아야한대.근데 그 부서는 서울역에 따로 있더라고? 그래서 그날 다 끝낼 맘으로 택시타고 바로 갔지.
막상 가보니 그곳은 상담센터가 아니라 진짜 사무실같이, 칸막이 있는 그런 그냥 보수적인 회사같은 일터였어 ㅠㅠ
민망함을 무릅쓰고 ‘이러이러한 안내를 받아 왔다’ 라고 말하니까 구석에 있던 테이블 안내해주고
직원 한 분이 같이 앉아서 상세하게 안내해주시더라고.
그 상담을 통해 어떤 절차로 진행되는지 전체적인 윤곽을 비로소 잘 파악할 수 있게 되었어.
아무래도 오프 상담이다보니 내가 이해가 안가거나, 만약 ~게 되면 어떤 거예요?
같은 추가 질문을 여유롭게 할 수 있었으니까.하지만 그 뒤로도 헷갈리는 내용이 많아서 그 때 안내받은 번호로
보증반환전문부서랑 통화 여러번 했어. 되게 도움이 됐고, 정말 설명 잘 해주셔서 그런 부분은 든든하더라.
전화통화가 부담스러우면 [HUG 홈페이지 https://www.khug.or.kr/index.jsp# -> 고객의 소리 -> 문의 및 민원 접수] 에 게시글을 남기면
3~5일 내에 직접 담당직원이 전화를 줘. 나중에는 이 게시물 상담이 더 편하더라.
근데 이건 내가 서울에 거주하기 때문에,
어쨌든 HUG 지점들이 40분이면 다 갈 수 있는 위치에 있었기에 행동이 가능했는데
만약 내가 교통상 제약이 따라서 전화로만 상담을 해야하는 입장이면 너무너무 속탈수 있을 것 같애.
가장 빠른 문의창구인 전화가 ㅠㅠㅠ 연결이 안되니까 ㅠㅠ
복병3) 법적 조치에 대한 어려움
사실 내용증명도 그렇고, 임차권등기명령도 그렇고…
우선, 당연하겠지만, 집주인이 무언가 ‘마땅해 해야 할 리액션’을 안 하는 순간
다 법적 조치가 필요하게 돼.
가령 아까 상황으로 돌아가면,
나는 만기 1달 전에 의사 통보를 해야하는데 집주인이 내가 보낸 내용증명을 안 받는 경우.
취할 수 있는 법적 조치가 있어.
(내가 제대로 이해한 게 맞는지 조심스럽지만)‘내용증명 엄청나게 졸라 계속 보냈는데 수신인이 응답이 없어서 부득이하게 받은 걸로 간주하고 다음 단계 진행하겠다’ 라는
법적 효력이 발생할 수 있는 ‘공시송달’을 준비해야 해.
그럼 '내가 진짜 필사의 노력으로 연락 닿을 수 있는 건 다 해봤다, 근데 안된다' 라고 증거를 기반으로
법원에 공시송달 신청하면, 법원 측에서도 다시 등기보내듯 사람 보내서 상대방과 연락 닿을 수 있게 다 해보고
그래도 안되면 무슨 게시판 같은데 2주간 게재한 후 (많은 사람이 보는 그런 건가봐),
공시송달, 즉 ‘그래 도달했다고 간주한다 탕탕’ 하며 다음 단계를 진행할 수 있게돼.
이 단계가 되어야만 나는 계약해지통보의사가 유효하게 전달되었다고 간주될 수 있어.
전세금반환보증보험의 1번 요건을 그제야 채울 수 있는거지…..
그리고 앞에서 말한 증거란...
아까 내가 보낸 내용증명이 폐문부재로 보관중이 됐다고 했잖아?
그럼 우체국에서 2일간 보관하고 그래도 수신인이 안 찾아가면 나한테 반송돼.그럼 반송된 내용증명과 임대차계약서, 내 신분증 들고 주민센터에 가서
‘나 신분증명할 수 있는 이런 관계의 사람인데 집주인 어디사는지 현거주지 조회해달라’ 하면 주민등록초본을 발급받을 수 있대.
그럼 나는 그 초본에서 현 거주지 확인 후 다시!!! 그 주소로도 내용증을 보내보고 그 후로도 똑같이 반송되야만
법원에 그제야!! 공시송달을 신청할 수 있는거야.
근데…. 저 공시송달이 평균 1달-1.5달이 걸리는데
그럼 기간을 계산해보면 내가 한 6개월 전에 이사갈 의사표시한 게 아니면
쉽게 만기 1달 ‘넘어서’ 의사통보하게 되잖아.
그러면 HUG 측에서는 1달 전부터 의사표현한 내용증명이 있고, 부득이하게 공시송달까지 간 경우는 변제를 해주긴 해주는데공시송달이 인정된 시점에서 3개월 뒤에!! 청구가 가능하대.
그럴경우 높은 확률로 대출 연장은 2개월갖고 부족할 수 있는데
(공시송달 1-1.5달 + 반환청구 3개월 = 4.5달, 법원 결정이 늦어지면 더 늘어남)공시송달의 경우 법원 증빙서를 제출하면 그래도 특례로 대출 만기가 6개월까지 연장될 수 있대.
(근데 이건 최근에 개정된거고, 이전에는 2개월이었대 ㅠㅠ 그래서 기간이 늘어날경우 개인이 신용공백, 즉 대출연체를 감당해야 했던 구조였어 소름 )
근데 만약 1달 이전 해지의사를 아예 통보하지 못했다? 않았다?
그러면 묵시적연장으로 간주되어 변제가 안되는 것처럼 말하더라고. 청구요건 1번에 충족되지 않으니까….
(단 묵시적연장도 3개월 이후에 계약해지시 동일한 과정이 반복되니,
보험청구가능기간이 그냥 확 밀리는건지 아니면 아예 변제가 원칙적으로 안되는건지는 잘 모르겠어...)
그리고 이게 ‘아 내 경험을 다른 사람들이랑 나눠야겠다’ 결심하게 된 계기가 되었어.
사실 사회초년생은 만기 1달전 의사표현 이런 거 막 신경써서 생각하지 않게 되잖아.
이게 법적으로 무슨 의미가 있는지 모르니까..
그러다가 보증보험 들었는데도 제때 변제 받지 못하면 (그래서 계약금 날리면) 너무 억울하니까.
아무튼 내가 여기까지 이해하는 것도 다!!! 너무 낯설고 어려운!! 무서운 법 관련 내용이니까
정말 힘들었어 ㅠㅠ 법무사나 변호사끼고 할 법한 일 같아 보여서 일반인 심장에서 그냥 심적으로 많이 무섭고 부담스럽더라고.
지금도 임차권등기명령은 법무사 끼고 하는 게 낫지 않을까(준비해야 할 서류가 많더라고) 싶어 고민 중이야.
지금도 내가 ㅋㅋ 맞게 썼는지 잘 모르겠음.
최대한 이해하기 쉽게 전달한거라 혹 사실관계 더 정확하게 아는 토리들이 있다면 댓글 달아주면 사람들에게 도움될 것 같아.
복병4) 집주인과의 불화
여기까지 쓰는데 너무 힘들어서(다시 느껴지는 심적 고통....) 이건 그냥 짧게.
내용 증명 보내기, 연락처 묻기, 답변 요청 등등 ㅋㅋㅋㅋ
당연히 이 모든 과정을 집주인-집주인 관계자들과 커뮤니케이션하는덴 정말 마음이 불편하고 갈등 저절로 커진다 ㅋㅋㅋ
이 일을 겪으며 나도 꼭 하루 빨리 내 집 사야지 굳게 결심하게 되었어……
마무리.
나의 경우 다행히 집주인이 내용증명을 1달 이전에 받아주었어.
집 빨리 나가라고 보증금도 좀 내려서 부동산에 많이 내놨더라고.
만약 집이 빨리 나가서 만기 맞춰 돈 받으면 아주 퍼펙하게 마무리될 것 같고
만약 집이 늦게 나가면 난 임차권등기명령 후 이사 갈 예정이야.
그리고 만기 후 1달 지날때까지 돈 안들어오면
전세자금반환청구해서 대출 상환하고 이 전세의 굴레에서 벗어나려해.
물론..내가 놓친 또다른 과정이 있을까봐 계속 뭔가 발밑이 서늘하긴 하다…
어서 무사히 이사가고 싶어.
정말 길었는데….
누군가에게도 꼭 도움이 될 것같아 올려본다.
읽어줘서 고마워.
요약
전세집 뺄때는 지금 집 빠지기 전에 다음집 계약해버리면 아주 복잡해질 수 있다
전세자금반화보증보험 제대로 받으려면 신경써야 할 게 (졸라게) 많다
제때, 제대로 필요한 조치 못취하면 돈 못받거나, 늦게 받거나, 대출 연체될 수 있으므로 주의