이번에 전세 재계약을 하면서 너무 많은 당황스러운 일들을 겪었고, 마음 고생도 많이 했어서 

토리들은 이런 일 겪지 말라고 그간의 일들과 알게된 것들에 대해 글 남겨. 

1. 나의 상황

동생과 둘이서 다세대 주택에서 전세로 거주 중이야.

방2개에 거실과 부엌, 화장실이 있는 구조로 꽤 넓은 편(실평수 20평)이고 한층 전체를 1세대가 쓰는 구조라 독립적이야. 전세금은 1억5천.

총 4년을 꽉 채워 살았고, 처음 2년 계약 후 묵시적 연장으로 2년을 더 채워서 살고 있는 상황임.

관리비는 매달 3만원으로 수도세와 계단청소비가 포함되어 있음. 

동생과 둘이서 살고 있지만, 최소 반년~최대 1년 뒤에는 동생의 유학으로 무조건 이사를 가야하는 상황이야. (전세금 일부를 유학자금으로 보탤 예정)

그래서 계약 연장을 희망하고 있었음. 진짜 맘에 안드는 것들이 많은데 이사비 두번 내기 아까워서.. 

2. 집주인의 요구사항

계약 만료 3-4달 전에 집주인에게 연락이 왔고, 2년은 묵시적 연장으로 했으나, 이번에는 묵시적 연장이 아닌, 전세금을 올리거나 월세를 조금씩 내는 걸로 해서(반전세 개념) 계약서를 다시 쓰자고 했어. 

이때 알아본 것

① 주택임대차보호법 제6조에 따라 계약 종료 한달 전까지 집주인이 세입자에게 아무말 하지 않으면 기존에 맺은 계약이 그대로 갱신된다는 것

② 주택임대차보호법 제7조에 따르면 증액은 연 5%를 초과할 수 없다는 것, 따라서 내 경우에는 4년이 지난 지금 최대한 전세금을 올린다 하여도 20%인 3천만원을 초과할 수 없다는 것

③ 전월세 전환율에는 상한선이 있어. 한은이 공시한 기준금리 1.5%에 대통령령으로 정한 이율인 3.5%를 더한 값인 5%를 넘을 수 없다고 법에 명시되어 있지. (주택임대차보호법 제7조의2) 

전환율을 계산하는 계산식 : 12개월치 월세/(전세금-월세 보증금) * 100 = 전환율

만약 증액하는 금액만큼 월세로 돌린다고 하면 나는 (12*월세)/(1억8천-1억5천)*100 ≤ 5 를 만족해야 하므로, 12만5천원을 넘길 수 없다는 결론이 나왔어. 

 

★ 그래서 최대 3천만원을 전세금을 올릴 각오를 미리 다지고 있었음. (월세로 전환할 경우에는 월 12만 5천원)

3. 첫번째 합의 (구두계약)

계약 만료 2달 전쯤(1월5일)에 수도 배관 문제로 집주인이 우리 집에 올 일이 있었고, 이때 구두로 합의를 보았어! 

합의 사항은 1. 관리비 포함 10만원을 매달 내기로 함  2. 대신 언제든 원할 때 나갈 수 있게 해주겠다고 함

전세금을 올리는 방향으로 하는 것은 어떤지 여쭈어보았는데, 그렇게 하면 집이 금방 나가지 않을 것이라며, 매우 꺼려하셔서 반전세 방향으로 고정되었지.  나도 합의 사항에는 만족해서 크게 문제 삼지 않기로 했어. 

4. 구두계약의 파기

계약 만료 2주 전(2월 15일)에 계약서를 다시 쓰기로 했어. 재계약이니 부동산 끼지 말자고 하셔서 그냥 우리집에서 직접 작성하는 것으로 미리 논의를 해왔었고, 나도 승낙했어. 

하지만 계약서 작성하는 당일에 집에 오셔서 구두계약을 파기하겠다고 당당하게 선언하더라..... 

다른 층과 전세금액이 차이나는데다가 계약서 쓰는 당일에 부동산 잠깐 들렀는데, 이정도 금액이면 금방 나갈꺼라는 중개업자의 말에 솔깃했나봐. 바람 단단히 들어서 오셨더라고. 

새로 요구하는 사항은 1. 관리비 제외 월세 10만원을 요구 (총 합계가 13만원/월)  2. 언제든 나갈 수 있다는 조항은 없애고 연단위로 계약을 요구. 

이때 알아본 것 

① 구두계약의 유효성: 임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않기 때문에, 구두 약정도 충분히 유효한 계약. 분쟁의 소지가 있기 때문에 계약 조건을 서면화 하는 것뿐이라고 하더라고. 

이때, 나는 혹시나 해서 집주인이 재계약 관련으로 방문했을 때 녹취를 했었는데, 구두계약이 분명히 존재하였으며 본인이 당당하게 파기하겠다고 선언하는 내용까지 녹음이 되었었어. 

그래서 나는 구두계약을 입증할 증거가 있기 때문에 혹여나 소송 등으로 일이 커지면 유리한 고점에 설 수 있다는 사실을 인지하게 되었어. 

② 주택임대차분쟁조정위원회가 있다는 사실. 

주택임대차분쟁조정위원회라는 것이 있다는 걸 다들 알고있었니? 

나는 이번에 알게 되었는데, 이런 임대차 관련으로 분쟁이 있을 경우 소송으로 가기 전 단계 같은 거라고 보면 돼. 

주택임대차보호법에서 권한을 부여하는 데다, 법의 거의 1/3을 차지할 정도로 자세하게 다루기 때문에, 꽤 위력을 발휘할 수 있을 거라고 보여져. 약식소송의 느낌인 것 같더라. 

나도 자세하게는 모르지만, 만약에 집주인과 합의가 제대로 되지 않았다면 이용했을 거라고 생각해. 

혹시 필요한 토리들은 요기 → https://www.hldcc.or.kr/

5. 최종 합의 및 계약서 작성

진짜 치사하고 드러워서 이사가려고 부동산도 여러 군데 돌아보고 하였으나, 

가장 위에서 말했던 나의 상황이 1년 후에는 무조건 나가야 했기 때문에 억울해도 현재 집에 남는 것이 최선이라고 판단했고, 집주인과 협상을 시도했어. 

나에게는 월세보다는 언제든 나갈 수 있다는 조항이 중요했기에, 월세를 관리비 포함 매달 13만원씩 내는걸로 할테니, 언제든 나갈 수 있다는 조항은 살리는 방향으로 해달라 요청을 했고, 

그들은 돈을 받는게 더 중요했던 것 같더라고. 제안을 수락해서 최종 합의가 되었어. 

만약 나의 협상이 성사되지 못했다면, 난 아마도 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 넣었겠지. 

나도 많은 조정 사례들을 봤는데, 아무래도 조정위원회이다 보니 임대인이나 임차인 한쪽에만 편중된 판결은 없는 것 같더라고. 

양쪽에 약간씩은 좋게 해주는 것 같아서, 내가 예상컨대, 나의 경우는 조정 신청을 하면 오히려 관리비를 구두 합의된 사항대로 하고, 기간을 임대인에게 유리하도록 할 가능성이 높았어. 그래서 최악의 경우에만 이 수를 꺼내는 걸로 생각하고 협상에 임했었음.

아무튼 차선책으로 원하는 방향대로 합의가 완료되었고, 계약 만료일로부터 하루가 지난 3월1일에 재계약 계약서를 작성 완료했어. 

6. 느낀점

내가 이번에 뼈저리게 느낀 것은 법을 가까이 하면 좋다는 거야.

예를 들어, 최종 계약서 작성시에도, 언제든 나간다는 조항에 단서를 붙여서 작성했는데, 나가기 두달 전 통보라고 기재하려고 했거든. 

하지만 집주인이 세달 전에는 알려줘야 하는 거라고 부득부득 우겨서 빡친 나는 바로 컴퓨터를 켜고 법제처 접속해서 주택임대차보호법을 찾아봄. 

법에는 묵시적 갱신의 경우 계약 해지 통보 3개월 후 효력이 발생한다는 조항이 있었고, 내 경우에는 해당사항이 없는 거였어. 1달 전까지만 알려주면 되는 거였지. 

그래서 내가 처음 희망했던 두달 전 통보로 합의볼 수 있었어. 나도 한달 전 통보는 좀 아니라고 생각했었거든. 

나는 직무상 법이랑 뗄 수 없어서, 법에서 서술하는 용어들에 익숙했고, 어떻게 찾는 지도 잘 알기 때문에 법으로 찾는게 더 쉬웠는데, 만약 법이 어려운 토리들은 판례를 보는 것도 좋을 것 같아. 

분쟁조정위원회 사이트에 보면 조정사례들이 있는데, 생각보다 분류도 잘 되어있고, 실생활에서 많이 일어나는 사례들 위주이므로 필요시 검색해서 보는 것도 좋을 듯 해!

토리들은 부디 나같은 상황을 겪지 말고, 겪더라도 나보다 더 똑부러지게 대처해서 손해보는 일이 없기를 바라. 

우리 모두 똑똑한 세입자가 되어서 억울한 일 당하지 말자 :)

덧. 카테를 어떻게 해야할지 몰라서, 일단 후기니까 노하우에 속하지 않을까 싶어서 꿀팁/노하우 로 했는데 문제 있으면 알려줘! 수정하겠음!