전세왕사기로 심란한 시기에 이런 글 올려도 될 지 모르겠지만 전세방 구하러 다니면서 알게된 미세팁들 공유해볼게. 전세왕!!! 알면 피할 수 있다!!!고 믿으며...!!! 너무 베이직한 거라서 도움이 얼마나 될 지 모르겠지만? 조금이나마 도움 되었으면 해서 한번 써볼게~ 궁금한 건 뭐든 댓글에 남겨줘~
1. 매물 구하는 법
방 구하는 법은 내 기준 크게 3가지
- 네이버부동산
장점: 주변 시세를 알 수 있다/허위매물이 거의 없다/부동산이 인정하는 사이트
단점: 게시글의 확인일자를 잘 살펴봐야함 -> 오래된 게시물일수록 미끼매물일 확률 높음/매물이 잘 안 올라옴
- 동네 부동산
장점: 인터넷에 없는 매물이 많음/공동중개라면서 다른 부동산의 괜찮은 매물도 소개해줌/공실클럽에 올라오는 글을 중개사들은 가장 먼저 확인할 수 있기 때문에 제법 괜찮은 매물 올라왔을 때 바로 연락 줌
단점: 내가 더 적극적이어야 함(부동산 입장에선 소액 전세는 돈이 안 되니까 귀찮아해)/발품 많이 팔아야 함
- ㅍㅌㅍ 등 카페
장점: 다양하게 많이 올라옴+사진도 상세하게 올라옴
단점: 좋은 방은 순식간에 나감
2. 대출상품 알아보기
* 대출 시기는?
대출은 이사 1개월 전부터 가능하니까 미리 계약서 써두고, 가계약금도 걸고 1개월 맞춰서 신청했어.
당연한 이야기지만 보증금을 80% 대출 받을 거면 나머지 20%는 내가 현금을 가지고 있어야 해~
★미세팁 1 : 대출상품, 대출한도 알아보기
수많은 대출 상품 중 나한테 잘 맞는 금리가 저렴한 대출!!! 모르겠으면 주거래은행 대출창구로 뛰어가자~ 나는 ㅇㄹ은행에서 많이 도움 받았는데 ㅇㄹ은행 대출이 시중은행 중 까다로운 편이라고 함. 각자 본인 주거래은행에 문의하면 될 거 같아.
★미세팁 2 : 중기청 or 청년버팀목 추천
요즘 같이 금리 오르는 때에는 중기청이나 청년버팀목 대출을 잘 알아보자~ 전세도 가능하고 반전세(월세)도 가능!! 청년버팀목해봤자 금리 최대 2.1%야. 청년버팀목이나 중기청 대출은 본인 급여에 따라 대출 가능 여부랑 금리가 달라져. 그리고 변동금리임!!! 지금은 최대 2.1%지만 금리 오르면 변동될 가능성 있어.
집 구할 때 제약 많아보였던 건 LH 대출. LH는 대출이 까다로워서 집 구할 때 부동산에서 'LH 대출 아니죠?' 하고 꼭 물어봄. LH 대출 가능한 집은 좁거나 낡은 집이 많다고 들었어. 좀 더 괜찮은 집 구하고 싶으면 중기청이나 청년버팀목 추천~
중기청(중소기업취업청년) 전월세보증금대출 : https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020601.jsp
연봉 3500 미만, 1.2% 금리(시중금리 중에 가장 저렴한 듯), 이사 가능, 보증금 80% 대출과 100% 대출이 있는데 100% 대출하면 이사갈 때 복잡해진다는 이유로 주로 80% 신청
청년전용 버팀목전세자금 : https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp
급여에 따라 금리 다르지만, 연봉 6천 이하까지는 최대 2.1%로 대출 가능
3. 본격적으로 집을 구해보자
* 집 보러 가기 전에 미리 내 대출 한도를 알고 있으면 좋아. 난 대출 상한선 맞춰서 전세방 보러 다녔어.
★미세팁 1 : 내가 원하는 조건 파악하기 & 등기부등본 확인하기
전세방 구하는 건 처음 해봐서 일찌감치 2022년 10월 말부터 보러 다녔어. 이사는 2월 전에 할 계획이었으니 약 6개월 전부터 보러 다닌 거야. 1주일에 부동산을 1~2군데씩은 본 거 같아. 나의 경우, 이사갈 동네를 못 정해서 여기저기 알아보느라 시간 낭비한 부분도 있는데 이사갈 동네가 정해져있다면 시간 단축할 수 있을 거 같아~ 그리고 오래 본다고 좋은 집 나오는 거 아님XX 대신, 나는 오래 보러 다니면서 내가 집 구할 때 중요하게 생각하는 부분이라던지, 시세나 등기부등본 보는 법 같은 노하우가 생겼어.
자, 절대 피해야 하는 전세 매물 '깡통' 피하기
- 오피스텔
KB시세를 확인하자. 오피스텔은 한 주가 다르게 값이 떨어져서 내가 대출 받을 시점에 시세가 더 떨어지면 대출이 불가해.
KB시세 확인: https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17
오피스텔의 경우 갭투자 조심/내가 2년 뒤 나갈 때 집값이 더 떨어지면? 전세금 못 받을 확률 높음
-> 이런 이유로 비선호
- 다가구
한 건물을 한 사람이 소유한 경우/경매 넘어가거나 하면 선순위채권 어쩌고 저쩌고 좀 복잡해짐/정확한 시세를 알기 어려움
-> 이런 이유로 비선호
- 다세대
한 건물에 호실이 다 나뉘어져 있고 호실마다 시세가 나옴/매매가 대비 전세가를 정확하게 알 수 있음/호실마다 등기부등본 열람이 가능
-> 나는 다세대 건물만 찾아서 봤어. 아래 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회해서 매매가 대비 전세가 비율 확인했고, 나는 매매가 대비 전세 비율 60%인 곳에 계약했어.
국토교통부 실거래가 공개시스템: http://rt.molit.go.kr
★미세팁 2 : 임대인이 직접 보여주는 집이라면? 대필해서 복비 아끼자
난 ㅍㅌㅍ 카페에서 구했고, 내가 구한 매물로 부동산 찾아가서 중개 좀 도와달라고 했어. 중개수수료는 나만 냈어. 흔히 복비라고 말하는 '중개수수료'는 부동산에 내는 건데, 임대인도 내고 나(임차인)도 내는 게 일반적이거든. 근데 임대인이 그거 아낄려고 카페에 직접 올린 거고, 나한테 부동산 끼지 말고 직거래하자 했거든. 근데 나는 조심스러워서(집주인이 못 미더워서+첫 전세방 계약이라) 무조건 부동산 끼고 하고 싶었어.
근데 원래 복비라는 게 부동산이 이 방, 저 방 같이 방도 보러 가주고, 계약서 써주고, 하자 있는지 체크도 해주는데 나는 그런 걸 다 혼자 한 케이스거든. 나중에 알고 보니 굳이 나처럼 할 거면 복비를 저렇게 낼 필요가 없었어. 1.8억짜리 집이면 복비만 해도 60만원대니까; 나처럼 다 직접할 거면 대필만 하면 돼. 여행갈 때 여행사 끼고 패키지 갈 거냐, 자유여행 갈 거냐 정도의 차이거든.
복비 아끼고 싶으면 부동산 가서 '대필료'만 내고 계약서만 작성하는 것도 가능~ 난 솔직히 내가 다 알아보고 한 건데 부동산에 0.03%나 복비 낸 게 아까워서 하는 소리야. 나만 복비 내는데도 부동산은 나보다 임대인 눈치를 많이 봐서 ㅎ 내 돈 내고도 좀 불쾌한 경우가 있었어.
★미세팁 3 : 동네 부동산 갈 거면 무조건 오래된 곳, 여자 사장님 하는 곳으로 가자
젊은 남자들만 하는 곳, 아저씨 혼자 하는 곳은 젊은 여자 혼자 방 보러 다니니까 우습게 보더라고. 안 그런 곳도 있긴 했지만 대체로 그랬어. 그렇다고 아줌마 사장님 혼자 하는 곳이 절대적으로 좋은 것도 아님. 사장님 성별보다 중요한 건 그 부동산이 한 자리에 얼마나 있었느냐야. 중개사들은 사고 치고 다른 동네 가서 다시 개업하는 케이스가 은근 많다더라; 한 자리에 오래 있었다면 건물주에 대한 소문이라던지, 주변 인프라라던지 내가 알 수 없는 부분에 대해서도 설명해줘.
너무 글이 길어져서~~ 2탄으로 돌아올게~~ 2탄에서는 등기부등본 보는 팁, 전세보증금반환보험, 비용 화끈하게 알려줄게~~