가벼운 부동산 입문글

내가 이런 걸 써도 되나 고민하다가 요새 너무 비관적인 말들이 많아서 일단 써봄. 

비관적인 상황은 맞는데 무작정 한탄하거나 푸념하는 글들이 너무 많아진 거 같아서 ㅠ 

정치댓글 사양함 

정부 지지하는 댓글 쓰면 너토리 정세균이랑 트월킹춤 

정부 반대하는 댓글 쓰면 너토리 홍준표랑 혀섞고 키스함

https://www.youtube.com/watch?v=eooaumYG80k

비관적 현실주의 옛-날에 김영하가 말했던 거 갖고 옴 

옛날같은 희망이 있기 어려운 시대에 잘 될거야 하기 보단 현실적으로 내가 뭘 할수 있는지부터 생각해야해. 

이 글은 딱히 누군가를 옹호하거나 비난하는 글이 아님. 

편법과 내 기준 사이에서 왔다갔다 할 것임. 

서울 +서울 근접수도권 기준임. 지방은 내가 잘 모름. 

1. 욕망의 정체부터 확인해보자.

부동산과 수능에 한해서는 K국 사람들은 한없이 모순될 수 있어. 자기 인생이 걸려있기 때문이야. 

사람들은 겉으로는 '나는 선량한 1주택자 지망이고 오르든 말든 내 몸 뉘일곳만 있으면 된다.' 라고 말하지. 

하지만 그거 거짓말인거 모두가 다 아는 사실이잖아.

부동산 시장에 뛰어든 사람들은 너무 욕망이 뚜렷해. 내 아파트가 내 가족 편안히 뉘였으면 좋겠고 집값은 쑥쑥 올랐으면 좋겠고 어디에 산다 하면 다들 올ㅋ 하고 부러워했으면 좋겠고.

'나는 거주환경이 좋은 곳에서 눕길 원하는 선량한 시민이지만 내집값은 올라야한다.' 

이게 우리나라 사람들의 속내임. 

대단지아니면 안오른다 사지마라. 구축아파트 너무 낡았다 사지마라. 오피스텔은 감가상각 떨어진다 사지마라. 

요새같이 인터넷으로 공공연한 혐오가 만연한 시대에 빌라에서 구매하면 자식에게 죄인이고 재테크 병신취급이나 받지. 

(개인적으로 이런 풍조는 좀 뒤졌으면 좋겠다. 어디살든 숟가락 얹어서 참견좀 말았으면) 

일단 모두의 욕망이 다 충족되는 집은 찾기 힘들어. 이미 많은 사람들이 들어가서 가격을 올려놨기 때문이야. 

그렇다면 제 2안, 3안을 찾아야 하는데 일단 본인의 욕망부터 점검해봐. 진짜 원하는게 뭔지. 

집 구매하려는 이유가 

'전/월세 옮겨다니기 힘들어서 내가 집주인 하고 싶다.' 

'남들만큼 번듯한 곳에서 살고싶다.' 

'번화가에 교통 좋은 곳에서 살고싶다.' 

'출퇴근 용이한 곳에 살고싶다.' 

'돈 많이 벌고 싶다.' 

이것만 정확하게 알고 있으면 뭘 찾아야 할지 확실하게 알 수 있음.

2. 시드를 모으고 청약 저축을 준비하자  

가끔씩 보면 천만원 모았는데 집값이 너무 올라버렸다고 한탄하는 애들 보면 좀 띠용함 

아무리 전세대출이 쉽게 나오는 세상이라도 기본적인 돈이 있어야 집 살 수 있어. 

외국은 모기지론 받기 쉬운데 우리나라는~ 이라고 한탄해봤자 내가 외국나가서 살 거 아니면 그런 비교 소용 없음. 

그만큼 외국은 전국민이 집사려고 전국민부동산대전을 일으키지 않기 떄문에 감당할 수 있는 사람은 감당하라고 풀어준 거야. 

이명박근혜때 부동산 부양책이라고 1% 금리에 80% 대출까지 내줬지만 수요가 없었기 때문에 그렇게까지 풀었던 것임. 

그런 돌아버린 정책은 그때 한번 뿐이었고, 다신 돌아오지 않음. 

다시 부동산 침체기때 80% 대출이 돌아올지도 모르지. 그런데 그때 다들 그 대출을 받으려고 할까? 

집을 사려면 기본 시드는 모아야해. 갭투자건 어디건 덤벼들려면 최소 1억은 있어야한다는게 내 생각이야. 

물론 0원으로 집사는 방법도 있지만 (나중에 설명) 1억을 모으면 마음가짐이 달라지고, 이만큼 성취했으니 나는 할 수 있다라는 자신감을 심어주는 돈이 1억정도라고 생각하거든. 

(아닌 사람은 오천도 괜찮음. '목돈'을 모으는거 중요) 

시드를 모으는 동안 무주택 자격을 유지하면서 어떤 집에 살 수 있는지 꼼꼼이 알아봐. 

청약저축은 10만원씩 꼬박꼬박 해야 SH든 어디든 통장들의 전쟁에 낄 수 있다. 

청약통장은 빠르면 빠를 수록 좋고 예금담보대출 되니까 사정이 여의치 않더라도 꼭 넣었으면 해 

3. 오피스텔 / 빌라가 감가상각이 떨어진다? 

절대 아님 

그러면 아파트 홀로 10억 돌파할때 빌라 영원히 1억이야? 아님. 

아파트보다 느리게 오르긴 하지만 확실히 올라. 

역세권 근처 신축 빌라 보면 가격 장난 아님 ㅅㅂ ㅠㅠ 

https://www.youtube.com/watch?v=DM5gt5RE49U&t=176s

내가 알기론 서울 어디던 쉽게 마이너스 나는 동네는 없어. 

(있으면 거기가 더 특이케이스) 

개인적으로 인서울 워킹 15분 이내의 역세권 /  방 2개 이상의 빌라/오피스텔은 안전하다고 봐 

왜 방 2개냐면 신혼부부(2인)가 원하는 최소 거주조건이고, 가족을 이루는 사람들이 많이 찾는 곳이야. 

전용면적 59m2이상인 아파트 사이의 오피스텔은 매매가가 차이나더라도 전세가는 일반 아파트랑 비슷해. 

왜냐하면 살기는 아파트나 오피스텔이나 느끼는 쾌적함, 관리비는 크게 차이 안나거든 

실제로 우리동네 원룸 오피스텔보다 방 2~3개 이상의 오피스텔은 어느정도 비슷한 평수의 아파트를 따라감 

4. 재건축이요? 리모델링이요? 바람은 불지만 설레발일뿐 

이미 부동산은 주식과도 같아졌지. 기대감에 먼저 요동치는 부동산밭. 

서울에서 공급 없다고 난리를 치는데 음... 그전에 일단 서울엔 지을 땅이 없고.. 재건축할만한 오래된 아파트가 거의 남아있지 않지..? 

실서민보다는 부자들의 잔치만 남아있어서 솔직히 공급 없다는 것도 어느정도 이해는 됨. 

리모델링한다 재건축이다 설레발 칠때 그냥 '호재'로 작용하지, 빨라도 15년 20년 걸리는 거야. 

이제까지의 대량 공급은 반포랑 길음 청량리 강동 이런데인데 

강동주민 눈을 뜨세요. 재건축하기로 한 주공아파트 몇년째 폐가상태였나요 

반포주민 눈을 뜨세요. 아파트가 언제 착공 들어갔나요. 이게 사람사는 곳이여 뭐여 할때까지 존버타지 않았나요. 

재건축 자체가 진짜 오래걸리는 일이라 '설레발' 가격이 포함되는 것이지 얘기 나오기 시작하고 조합 설립하면 15년 존버타서 나 중년때 입주하는거라고생각하면 마음이 편할듯 

5. 소형평수 사기 적당한 시기 

지금 15평 이하를 보면 슬슬 세낀 매물이나 급매 나오고 있음. 

2주택자들이 똘똘한 한채 마련하느라 못난이 소형평수를 던지고 있음. 

6월까지 던질거라는 얘기가 있던데 1인 가구는 기회 잘 봐서 구매 추천 

6. 갭투자 적기 

연봉이 높아서 첫 구매 주택 혜택이 없고

사고 싶은 곳이 고가 아파트일때 (ㅇ) 

지금 2주택 중과세 때문에 세낀 매물 급매로 나오는데 잘 봤다가 사는 것도 나쁘지 않음. 

7. 수요 많은 곳의 구축은 신축 값 따라가기 마련이다.

저기 신축 못가서 눈물 뽑지 말고 현실적으로 생각하자. 

같은 입지에 하나는 5억 하나는 10억인 구축 / 신축 아파트가 있어.

직장 / 학교 때문에 이곳에 이사가긴 해야해 

10억을 못산다면 5억에 몰리겠지. 

어느정도 안정화가 된 도시에서 꾸준한 수요가 있을 경우 구축도 같이 오르게 돼 있어. 

그래서 신축이 미래 가치가 선반영되면 구축은 입지 하나로 꾸준히 상승함. 

8. 신용대출 1억 제한? 그 말은 1억 까진 받을 수 있다. (+보금자리론) 돈 한푼도 없이 3억짜리 집 살 수 있다. 

나는 늙은이라 솔직히 풀 대출 끼는 이 세태가 마음에 들진 않는다.  ಠ‸ಠ 

하지만 이제까지 불법이라고 규정지었던 신용대출 후 주담대출은 1억까지 인정이 됐어.

즉슨 1억까지는 대출 반환하라고 급작스럽게 들이닥치지 않을거라는 얘기야. 

그럼 신용대출을 받고 + 보금자리론 70%를 받는다면

웃기게도 돈 한푼 안들이고 3억짜리 집을 살 수 있다는 결론이 나옴 

이거 자체가 엄청 편법이라고 보는데 만약에 이 수법이 성행하면 또 막힐거야. 

9. 애낳을거 아니면 혼인신고하지마 

둘 다 개 고소득자여서 아무런 정부 보조고 없고  사고 싶은 집도 고가의 주택이라면 

더더욱 혼인신고 하지마 DSR이 늘어나는 장점은 있지만 사실 DSR도 왠만한 1인 다 통과시켜줌 

혼인신고해봤자 돌아오는거 없음.

그러니까 혼인신고 하지 말고 할 수 있으면 1인 1주택을 하는게 좋음 

10. 난 청약을 믿지 않아. 

눈에 보이고 확실한 확률이 있는 것만 선호한다  

20곳 떨어져서 그러는 거 아님 정말임 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ (하지만 지금도 자격 되면 꾸준히 넣고 있음) 

빨리 애 낳아서 신혼부부특공이나 / 혼인신고해서 생애 첫 구입 전형을 노려봐도 괜찮겠지만 

청약은  가족부양하는 무주택자들의 통장을 쏟아붇는 별들의 전쟁이거든 

계속 넣고는 있지만 되면 대박이고 안되면 마는, 보험정도로만 생각하고 거기에 모든 명운을 걸진 말아야해 

11. 이동네 얼마나 상승할까? 이동네 사람들의 연봉평균을 봐

곳간에서 인심난다고. 그 동네 집값을 견인하려면 돈 있는 사람들이 돈을 풀어 상승장으로 이끄는거야. 

대표적으로 수원이나 판교 많은 대기업 IT 공장맨들이 강제로 귀양가서 그쪽 집값 열심히 올려주는중. 

그 덕분에 근처 위성도시까지 수혜를 보고 있잖아. 

수지가 강남사람들의 무덤으로 불렸지만, 웃기게도 거기 사람들 연봉은 꽤 높음

그래서 신분당선 개통과 함께 + 판교랑 수원에 이주한 사람들로 쑥쑥 오름

12. 아무리 돈의 가치가 하락해도 대출은 신중하게. 

지금 내가 소득이 좋아 이자만 몇백 낼 수 있다고 생각해도, 살다보면 예상치 못한 일들이 많이 일어남

30년 다 갚는 사람이 어딨나요? 팔고 다른데 이주하는 거지. 라고 하는데 

팔고 지금 집보다 더 떨어진 집에서 안빈낙도 할 수 있으면 그렇게 해봐. 

더 좋은 집을 원하지 절대 다운그레이드된 집 못간다. 

애가 생기는 경우, 혹은 이직이나 실직, 수많은 경우로 백 이백 넘는 이자와 원리금을 감당하지 못할 때가 와. 

아니면 주담대출 갚느라 정말 수중에 돈 한푼도 없어서 천 이천 없어 동동 구르게 될 수도 있고. 

항상 숨트일 저축은 챙겨놔 

어쩌다보니 재테크 측면적인 부동산 얘기만 썼는데 

만약에 마음에 드는 집이 나타나면 거기에서 살아도 좋다고 생각해

지금 아파트가 너무 올라서 단독 주택이나 빌라가 좀 저평가 됐음. 

단독주택은 정말 내 땅을 갖고 있는게 제일 큰 메리트야. 

앞으로 아파트가 아니라 '멋진 뷰'를 갖고 있는 입지가 뜰 거 같고. 

**주의**

내 추천은 틀릴 수 있음 

아니 걍 참고만 하는게 좋을거야. 부동산전문가라는 애들도 맨날 예측 틀리는데 나라고 맞겠냐 ㅋㅋㅋㅋ 

예전에 봤던 부동산 책에서는 2020년에 중국발로 경제 위기가 온다라고 했는데 2020년에는 중국발로 코로나위기가 왔지 ㅋㅋㅋㅋㅋ 

진짜 앞날 예측하기 힘들어  

앞으로의 동향은 어떨까 

그건 나도 몰라 

나도 다른 사람들이랑 똑같이 남들과 뒤쳐지고 싶지 않다는 욕망으로 무리하게 대출 끌어쓰고 청약을 하고 한시적 이주택을 하고

언젠가는 서울역 앞의 건물주를 하고 싶어서 건물 보고 있거든. 

모두 각자의 목표를 갖고 차근차근 플랜을 세우길 바래