https://www.youtube.com/watch?v=-rPp11bL_zA
밥 먹고 심심해서 오늘 올라온 영상 요약해봄.. ㅎㅎ
영상 속 김경민 교수는 올해 유투브 중앙일보 채널에서 정부 정책을 비판한 사람임
★단순 결론은.. 인플레이션 때문에 금리 인상이 불가피하고 이로 인해 9억 이하 대출 낀 부동산의 하락이 예상된다는 이야기. 15억 이하 고가 주택은 현금빵 때려서들 샀기 때문에 차라리 가격 방어 잘됨~
*내년 이슈
1. 인플레이션
2. 금리
3. 선거- 정책 효과
3가지 요인 중 누가 누가 힘이 센가?
-선거로 인한 효과는 국지적. - 정치 양쪽 둘다 공급 부족이라 생각해 재개발 민다
재건축은 뉴스 나오는 순간 가격 자극. 그러므로 재건축은 뜨문뜨문
강북의 토지 시장 자극할 것. 강북 다세대 연립 가격 상승
*그걸 넘어서는 이슈는 인플레이션과 금리
현재 미국 일부 지역 상황: 물건이 없다. 쇼핑센터 매대가 비어있어 가격이 올라가는건 당연한 것.
미국 주택 가격 1960년대 이후 연간단위 최대치로 오름. 이것은 인플레이션 왔다고 봐야함.
이 효과는 우리나라 물가 수준에도 전달될 것이다.
인플레이션이 오면 경기에 좋지 않음-> 그에 대응하기 위해 금리를 올린다.
인플레이션 떄문에 금리 인상 더 이상 지체할 수 없는 상황
미국의 금리 인상 스케줄: 2024년까지 2.5% 올린다는 계획이 다수.
내년 6월에 올린다고 했는데 그전까지 인플레이션 계속 될 것이다. 심각.
2022년 6월~2024년 말까지. 28개월 동안 상승 예정
내년에는 0.5 %
후년에는 1.5%
2024년에는 2.55%
한은에서 기준금리 올린거 잘했다. 천천히 미국보다 올리면서 스프레드를 바꾸는 것이 맞다.
우리나라는 내년 말까지는 1.5~2.0 정도는 갈 것 같다.
부동산 내년에는 하락하는 모습이 나올 것 같다.
왜냐하면 현재 주담대가 5% 이야기 나오고 있다. 부담 상당함.
15억 이상은 현금으로 사니 제외. 우리나라는 15억 이상 살 때 주담대 막아놔서 현금으로만 샀기에 인하된 가격에 팔지 않는다.
오히려 담보 대출 많이 낀 6억 이하, 9억 이하 주택은 대출이 껴있어서 여기가 더 하락.
->주택 시장 하락할 때 양극화가 나타날 수 있다.
*하락 지역별 차이?
과거 2000년대 중반부터 2012/ 2012~2016년 : 광역시는 서울 인천 수도권 패턴이 비슷.
서울이 오르면 울산,대구, 대전 부산은 떨어지고 반대로 지방 광역시 올라가면 수도권 떨어지고.
but 2019년에는 같이 간다. 유동성과 국가 정책 때문에. 그렇다면 일부 지방 도시의 경우 더 크게 하락할 수도.
왜냐? 수요 측면- 경기 인천 빼면 작년부터 2025년까지 누적인구가다 빠짐. 서울도 인구 줄지만 대기 수요가 있어 괜찮..
+공급 多. 내년에 서울 제외한 나머지 대도시의는 지난 10년치 연평균보다 더 많이 공급됨.
+금리까지 오란다? 지방에 있는 대도시의 경우 안 좋은 상황이 올 수도 있다. 지방은 더 안 좋다!
*미국에서 사용한 예측모델로 강남3구 노도성 지역 분석.
금리 1.5%까지 됐을때(내년 말) 2021년 6월 대비 10~17프로까지 하락
2% 되면 13~20%까지 하락
근데... 10~17% 가격 빠지는 것... 대단한것 같지만 그게 ★2020년 초반가격★
유주택자들은 현재 본인 주택에서 행복하게 쭉 사셔라. 2019년 이후 가격 레벨이 달라졌다는걸 인정해라!
영끌한 사람들에게는 책임을 지게 하되.. 그래도 무너지면 사회 문제가 되니 적정한 수준에서의 리파이낸싱 할 기회를 주자.... 하우스푸어 방지
작년 말까지는 10년 버틸 수 있으면 그냥 사라고 했지만
완전히 현금 지불 가능한게 아니라면..! 지금은 진입할 시점 아니다.
현재 오피스텔 광풍은 부동산 끝물이라는 뜻. 오피스텔 가격도 너무비싸다
양당에서 공급하려고 드릉대니까 양질의 괜찮은 주거 유형이 나오면 소득을 모아뒀다가 그떄 매매해라
*리츠 투자 지금 같은 상황에서 나쁘지 않다.
온라인 쇼핑에 대한 수요+코로나 시국의 라이프 스타일이 계속 될 것 -> 물류 관련 리츠나 etf 주시해라. ex) 켄달스퀘어
물류는 계속 성장하는 산업일 것이다.
∵미국의 경우 1등 물류업체인 프롤로지스가 가지고 있는 물류창고 물량은 전체의 5% 정도.
1등 회사가 이 정도 비중 차지하고 있다는건 물류 부동산업 자체가 고도화 덜 됐다는 뜻.
우리나라 리츠의 경우 채권식. 큰 오피스 건물 묶어 상장화 시킨 것. 돈이 잘 나온다.
우리나라 건물은 가격이 안 빠짐. 이자율보다 높은 고정수익형.
주의할 점: 일부 리츠의 경우 펀드오브 펀드 같은 성격. 수수료 2번 빠진다.
~~~다른 시각의 의견, 반박도 궁금스~~~
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