주거는 인간생활에 있어 가장 중요하고 기본적인 요소이다.
전월세, 임대 등 다양한 주거방법이 있지만
아마도 대부분의 사람들이 원하는 형태는 '소유' 일 것이다.
그러나 수많은 무주택자들이 "집 샀다가 떨어지면 어떡해?" 라는 염려로 매매를 꺼린다.
이 글은 이런 생각을 가지고 있는 사람들의 관념을 깨고자 한다.
설명하기에 앞서 우선은 아래와 같은 일반적인 2가지 가정을 전제로 한다.
1. 당장 주택소유에 필요한 자금이 없는 사람도 언젠가 여력이 되면 소유할 거라는 가정(즉, 무주택자도 주택 시장참여자다)
2. 소유한 주택에서 실거주를 할 것이라는 가정
두 가지 가정 모두 당연하게 받아들여지는 일반적인 현상이기 때문에 현실을 설명하기에 억지스럽지 않다고 본다.
따라서 이 가정을 전제로 무주택자가 공매도 포지션인 이유에 대해 설명하려 한다.
비교대상으로 주식시장을 보자면,
기본적으로 주식시장에서는 주식이 없으면 시장변동에 전혀 노출되지 않는 중립포지션이다(=뉴트럴포지션)
그리고 공매도 포지션은 해당 종목이 하락을 하면 이익을 얻는 구조이다.
이제 주택시장을 살펴보자. 주택시장에서는 1주택이 중립 포지션이다. 1주택을 소유하고 직접 거주하고있다면, 그 집의 시세가 오르건 내리건 사실상 가용 소득에는 변동이 없으므로 실생활에 큰 영향을 미치지 않는다. 기분이 좋아지고 씀씀이가 커지는 효과가 있긴하지만, 이 집에서 계속 살아야 한다면 매도를 할 수 없으므로 사실상 시세변동이 삶에 미치는 영향은 미미하다고 본다.
반면 무주택자는 언제든 기회가 되면 집을 사려고 하는 잠재적 주택 수요자들이다. 이들은 주택가격이 하락할수록 싸게 살 수 있어 이익을 얻으므로 공매도 포지션이라고 할 수 있다.
그런데 문제는
1. 주택시장은 장기우상향이며
2. 주택시장은 단타가 불가능하다.
주식시장도 장기적으로 우상향이다.
그러나 이와중에 공매도 포지션이 돈을 벌수 있는 이유는 변동성이 크고, 시장의 상승 호흡이 짧기 때문이다.
그리고 포지션의 변경이 쉽기 때문에 흔히 말하는 짤짤이가 가능한 것이다.
반면에 주택시장은 호흡이 길고, 세금과 절차상의 이유로 포지션 변경이 어렵기 때문에
장기 우상향인 시장에서 공매도가 이익을 볼 가능성은 낮아보인다.
더 큰 문제는 아래와 같다
1. 주택소유가 간절한 시기가 반드시 있다.
나이가 들수록 고정된 직장을 가지게 되고 가정을 이루는것이 일반적인 경우이다.
배우자와 나의 직장이 고정되어 있고, 아이가 태어나 자랄수록 임대차계약 만료 후 이사에 대한 스트레스가 커지므로 내집마련에 대한 갈망도 커지게된다.
무주택 기간이 길어질수록 그 동안 겪는 재계약 및 이동 스트레스는 인생에 있어 큰 비용이다.
2. 주택의 절대가격이 매우 크다는 것이다.
주택시장은 특히 서울의 아파트 가격은 10억 이상이다. 한번 호가가 뛸 때마다 최소 5천만원 씩 오른다.
사회초년생인 필자가 필사의 노력으로 월250씩 모아 1년에 고작 3천만원을 모았다.
주택절대가격이 계속 커짐에 따라 상승의 절대액도 커지게 되어
웬만한 전문직이 아니고서야 주택가격의 상승을 일반 직장인이 근로소득으로 따라잡는 것은 불가능한 시대가 되어버렸다.
하락장에서의 하락 절대액도 그 만큼 크겠지만,
기본적으로 주택시장은 역사적으로 우상향했으며 호흡이 길기 때문에 하락장이 오더라도
전 저점만큼 내려올 가능성도 매우 낮다.
즉, 한번 잘못 놓치면 상당기간 공매도 포지션으로 남을 가능성이 크다.
3. 재테크의 제한
일반 직장인이 부동산 이외에 재테크를 할 수 있는 방법은 사실상 주식이 대부분이므로
앞으로 설명할 내용은 주식투자를 기준으로 이야기한다.
첫째, 무주택 상태에서의 공격적인 재테크는 유주택상태의 그것보다 훨씬 위험하다.
유주택자가 제태크에 실패하는 경우(가슴은 매우 아프겠지만) 이미 주택 주거안정성을 확보하였기에
향후 지속적으로 들어오는 월급을 통해 어느정도 생활유지가 가능하며 향후 재기를 노릴수 있다.
하지만 같은 포트폴리오를 구축하였더라도 무주택자는 자신의 재테크가 실패할 시 주택구매의 불가는 물론이거니와
향후 임차재계약시 필요한 임차금 상승분 만큼도 마련하지 못하는 상황에 처한다.
더 큰 문제는 이로인해 나 뿐만 아니라 가족 전체의 삶이 무너지는 것이다.
둘째, 무주택 상태에서는 장기투자가 어렵다. 주식은 앞서 말했듯이 호흡이 짧고 변동성이 심하다.
상식적인 주식투자 방법은 저평가된 기업을 매수하여 제 가치를 받았다고 판단되었을때 매도하는 것이고
이러한 정석적인 투자방법은 긴 호흡을 필요로 한다.
그러나 시장은 항상 내가 원하는 타이밍에 매도타이밍을 주지 않는다는 것이 문제다.
당장 주택매수 기회가 왔을때 자신의 주식포트폴리오가 저점이라면 큰 문제가 생긴다.
그렇다고 단타를 연전 연승하여 주택구매자금을 모은다는 생각은 로또에 월급 올인하는 것 만큼 철없는 생각이라고 생각한다.
(차트 투자자, 단타에 신기가 있는분들은 일반인의 영역이 아니기에 논외로 하겠다)
그렇기에 무주택자 포지션에서는 소극적인 재테크 전략을 세울수 밖에 없고
그마저도 짧은 호흡으로 손절과 익절을 반복하여 결국 스트레스는 스트레스대로 받고 수익은 미미할 가능성이 크다.
반면 유주택자는 주거가 안정되어있으므로 먼 미래를 보고 성장주 및 가치주에 투자가 가능하다.
예를들면 지금 엄청난 주가상승을 자랑하는 테슬라, 엔비디아도 2~3년 하락 및 횡보기간이 있었다.
지금 돌아보면 이 횡보기간에도 두 기업의 전망은 밝았으나
당시의 투자자들이 겪었을 엄청난 노이즈와 스트레스를 생각해볼때
무주택자가 이를 버티고 이후 나타날 상승장을 누렸을 가능성은 유주택자에 비해 현저히 낮다고 본다.
결론적으로 말하고자 하는 것은, 본인이 실거주 할 주택을 1채는 매수하여 주거리스크를 헷지하라는 말이다.
현실적으로 투자성은 단호하게 포기하는 편이 좋다.
실거주 컨디션과 투자성까지 챙길 수 있는 주택은 지금 이 글을 읽고 있는 사람들과는 먼 얘기다.
내가 이 집에서 최소 10년은 버틸수 있겠다라는 곳이라면, 구축이든 오피스텔이든 빌라든 외곽이든 매수하는 것이 옳다.
당장 자금이 부족하다면 갭매수로 우선 가격을 고정시켜놓고 절약하여 향후 입주하는 것도 방법이다.
부동산 하락장이 당장 하반기부터 시작될지, 5년 이후에 올지 정확히 아는 사람은 아무도 없다.
어쨋거나 이미 우리는 기회를 한번 놓친것은 사실이고 다음 기회를 노려야 한다.
언제올지 모르는, 혹은 너무 날아가버려 평생 다시 갖지못할 기회를 주거불안정 스트레스를 견디며 기다릴 것이냐
아니면 쫓겨날 걱정 없는 내 집에서 다음 기회를 노릴 전략을 세울것이냐 라는 질문은 이쯤되면 다들 이해 하실 것이라 믿는다.
동의반복이지만 실거주 1채는 투자가 아니라 헷지다.
떨어질까 염려하는 마음은 이해하나, 앞서 말했듯이 떨어져도 실거주한다면 내 실생활에 미치는 영향은 극히 제한적이다.
(심지어 드라마틱하게 장기 하락할 가능성은 낮다)
그리고 곰곰히 생각해보면,
내가 살고있는 집이 하락하는 고통보다 무주택상태에서 날아가는 주택시장을 보는 고통이 더 클 것이다.
아마도 이 고통의 크기를 이해한다면 이 글을 더 쉽게 이해하리라 믿으며 이만 글을 마친다. 끝.
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