왜 서울에 집을 사는 건 어려울까

요새 다들 집에 관심이 정말 많은 거 같아 

최근에 나톨 친한 친구 중 한 명이 서울 정착을 포기하고 고향으로 내려가게 되어따 ㅠㅠ

원래 나톨은 그 친구 서울집을 구해주려고 함께 다녔으나...결국 실패했지 그리고 나서 

나톨 혼자 이것 저것 보면서 생각했던 것들을 정리해봤음 

전문가는 아니고 그냥 부동산에 관심이 조금 일찍, 그리고 아주 많이 있었던 토리일 뿐이니...

그냥 이런 생각하는 톨도 있구나 하면서 봐줘 

1. 다주택자는 많은가? 

서울로만 예를 들어볼게 (참고로 아래 자료는 통계청에서 2019. 11. 에 발표한 보도자료임)

서울은 대략 289만 4천호 정도의 집이 있음 

그런데 그걸 약 246만명이 소유하고 있어 

1건인 사람들이 207만명인 걸 보면 289만호 중 207만호는 1인 1주택이라는 셈이지 

2채 소유한 사람은 28만명이라서 약 60만개의 주택을 소유하고 있고  

3채  소유한 사람의 부동산은 4만 7천 명이서 약 15만개의 주택을 소유하고 있어

4채는 만 4천명 정도가 6만개 정도의 주택을 소유하고 있겠지 

5채 이상 소유한 사람은 남은 주택을 소유하고 있고 

내가 대략 올림한 숫자로 계산한 거라서 정확히 떨어지지는 않겠지만 대략적인 비중을 보면 

1주택자가 207만명으로 총 주택 소유자의 84.2%를 차지하고 

2주택자가 28만명으로 11.7%를 차지해서 

두 집단만 해도 총 주택 소유자의 95.9%를 차지한다는 점을 알 수 있음 

2주택자의 경우 신규 주택 분양이나 이사로 인해 일시적으로 2주택을 보유하는 경우도 많다는 점을 고려하면 

실질적인 1주택자의 비율은 더 올라갈거야 

우리나라 전체를 대상으로 한 통계이기는 하지만 우리나라 총 주택수 1700만개 중에 

1500만개 정도를 개인이 소유하는 걸로 드러났으며 이를 소유하는 개인의 숫자는 1400만명 정도 된다고 함

즉, 1500만개 집을 1400만명이서 소유하고 있다는 거지 

이렇게 평균을 내면 한 명당 주택 소유 건수는 1.09호에 불과함 

즉 부동산계 큰손, 혹은 다주택자가 실질 주택시장에 미치는 영향은 미미하다고 할 수 있음 

이 통계는 '국가, 지자체, 법인, 외국인 등이 소유한 주택'은 대상에서 제외한 자료야

따라서 200만개 정도가 국가, 지자체, 법인, 외국인이 소유한 주택 수라고 할 수 있지

200만개면 총 주택 수 중에 13%정도라서 적지 않은 비율이지만 그게 또 시장을 뒤흔들 수량이냐 하면 잘 모르겠음 

2. 실거주자는 얼마나 되는가? 

실거주자 비율은 보통 절대로 안빠지는 수요라고 할 수도 있을 거 같애 

실거주자가 이사를 갈 수는 있어도 갑자기 자가를 팔고 전,월세로 전환할 가능성은 희박하니께...

최근 국토교통부에서 실거주자 비율을 발표를 했어 

전국 다 보면 머리 아프니까 서울만 볼게 

자가점유 즉 자기 명의로 된 집에서 실거주 하는 사람들이  50%야

(전국 기준으로 하면 58%라서 거의 60퍼라고 볼 수 있어)

생각보다 낮다고 생각하는 토리도 있을 거고 

생각보다 높다고 생각하는 토리도 있겠지..

나톨은 두 명 중 한 명은 자가에 산다는 건데.... 그게 말이 돼? 

싶었는데 통계는 그렇다고 한다...

결국 이 자료를 보면 알 수 있는 건 

-자신의 자가에 실거주하는 사람의 50%다 

-자가 비율은 2014년부터 꾸준히 증가하고 있다(서울기준 2014년 대비 5% 증가) 

3. 시장에 매물이 나올 것인가 

간단한 시장 원리로 수요를 공급이 앞지르면 가격은 떨어지게 되어 있음 

그러려면 많은 주택 매물들이 시장에 나와야 하는데 과연 시장에 매물이 나올 수 있을까를 살펴볼까함 

1. 과 2.의 자료를 보면 사실상 다주택자들의 매물의 숫자보다는 

차라리 실거주는 하지 않는 1주택자 매물이 가능성 있어 보여 (나톨기준) 

예를 들면 당장은 집 살 돈이 없어서 갭투자로 한 채를 사 둔 사람이라든가... 

근데 이런 사람들의 물건도 요원해진게 지금 실거주2년 안하면 양도세가 어마무시하잖아

그러니깐 어떻게든...언젠가는 그 집에 들어가서 살아야함 당장 그걸 팔수가 없어지는 거야 

(나 지인 부부가 본인들 직장은 마포구 쪽인데 마포로 들어갈 덩치는 도저히 안되서 동대문구에 집을 하나 샀거든

어쨌든 나중에 팔고 다른 데를 가더라도 똘똘한 한 채는 들고 있어야겠다는 생각이었는데 살다보니까 

교통때문에 도저히 거기서 실거주 못하겠다는 판단이 들어서 처분할까? 했는데... 양도세 때문에 안됨 

그래서 아마 울며 겨자먹기로 거기서 거주할 예정..) 

때문에 내 허접한 추측이지만 실거주 하지 않는 1주택자들의 매물도 그래서 쉽사리 시장에 나올 것 같지는 않아 

마지막으로 주택의 특징이라고 한다면 

-감가를 처맞지 않음 

-인간 생활 필수 3요소인 의식주 중 '주거'에 해당함

-주변 인프라, 교통, 위치, 이웃 분위기 등 돈으로 환산하기 힘든 가치들이 포함되어 있음 

-무한 생성이 불가능하고 수량이 제한되어 있음 

이런 것들이 있을 텐데 

위와 같은 특징들 때문에 주택 소유자들은 본인의 주택 가격이 올라도 쉽사리 현금화 할 수가 없음 

예를 들면 어? 우리집 5억 올랐네? 팔아서 남는 5억으로 슈퍼카 사야지! 하는 사람은..잘 없겠지...?

아마 강남에 30억 짜리 아파트를 소유한 사람이 집밖에 없니 하우스 푸어니 뭐니 하는 징징거리는 것도 그런거 때문일거야

그걸 변호해주자는 게 아니라 그 사람들이 집을 팔고 싼 동네로 옮기면서 차액을 현금화하지는 않을 거라는 걸 예측해보자는 거지

결국 수량이 한정되어 있는 서울 주택들 중에서 84%가 1주택자의 소유고 

자가 비율이 50퍼이며 

이 실거주자들이 갑자기 지방으로 이주하거나, 해외로 이민가거나, 불행한 사고로 사망하지 않는 이상 

실거자주들의 집이 매물로 나오는 일은 매우 드물겠지 

(물론 서울 내에서 이사를 하는 경우도 있겠으나 이는 플러스 마이너스 제로이기 때문에 무주택자들에게는

영향이 없을 거라고 봐 물물교환과 비슷한 효과이지 않을까) 

4. 새로운 요인 

거기에 내가 통계자료를 보면서 새롭게 느끼게 된 게 있는데 이건 순전히 나톨만의 생각이므로 스루해도 돼 

주택 소유자들을 연령대별로 나눠서 보면 60대와 70대가 제일 높대 

거의 70%에 육박하는 것... 

솔직히 자가비율 50%보고 고개 갸웃거리는 톨들 있지 않았어?

내가 그랬음 

2명 중 1명이 자가라고?? 했었는데 연령대별 소유현황 보고 고개 끄덕임 

평균을 올리고 있는 다른 연령대가 있었던 것이지 

30세 미만 보면 11.3%야 이 비율을 보면 납득이 되지 현실적인 수치잖아 

지금 현재 매수세를 보면 3,40대가 상당히 높은 비중을 차지 하고 있음 

이건 당연한게 이 사람들은 신혼이거나, 아이가 있거나 해서 집을 매수하고 싶은 마음이 클거니까 

그리고 좀 의외인게 5,6,70대 연령층은 2건 이상, 즉 두 채 이상 보유자들의 증가세가 돋보인다고 함 

즉 우리 엄마아빠 세대, 혹은 할머니 할아버지 세대가 본인들의 잉여 자금으로 안전자산인 부동산에 투자를 하거나

자식 세대에게 물려주기 위한 재산을 증식하고 있는 것으로 예측을 할 수 있겠지 

그리고 그 분들은 이제 오래 사실 거잖아? ^.ㅠ 한동안... 혹은 오랫동안 그 주택을 깔고 앉아 계실 수 있다는 것... 

(물론 나톨은 여기서 희망 하나를 찾았는데... 2건 이상 가지고 있는 장년층이 

매물을 자녀들에게 증여하거나 상속시키지 않고 시장에 푸는 것도 상정해볼 수 있을 듯!) 

5. 결론 

결론적으로 주택은 수가 한정되어 있는데(심지어 아파트는 더 한정되어 있음)

자가를 가지고 싶어 하는 사람들이 점점 늘어나고 

자가를 원래 가지고 있던 사람들은 내놓을 사람이 없어서 품귀현상이 일어나고 있는 것 같아 

특히 역세권, 신축아파트, 대단지 이런 요소들을 충족시키는 물건들은 서울에 정말 몇개 없기도 하고...  

장년층 등 고령의 소유자들은 계속 누적되고 있는 반면 

젊은 세대들은 예전보다 좀 더 빨리 내 집 마련에 나서는 트렌드, 

정보 공유가 활발해져서 저평가된 부동산들의 가격이 빠르게 메워지는 것 등등 

(+1인 가구의 증가도 한 몫 할꺼야. 예전에는 4인 기준 1채가 필요했다면 요새는 혼자서 1채를 가지는 식이니까

러프하게 1000만명에게 250만채의 집이 필요했다면 이제는 1000만채가 필요한 그런 문제...)

여러 요소들이 서울 집값의 수요를 공급이 따라잡을 수 없을 정도로 올려놨다고 보여 

너무 당연한 소리를 쓸데 없이 길게... 한 것 같아서 민망하구만 

뻔한 소리기는 하지만 통계를 보니 좀 더 명료하게 정리되는 느낌이라 

같이 보려고 올려바..... 

아무래도 통계자료는 세분화 되기도 했고 각각 자료 기준도 다르니까 직접 찾아보는 걸 추천할게

나도 글 찌느라 좀 대충? 러프하게 넘어간 수치들이 꽤 있거든! 

정말 큰 그림만 보려고 대강대강 넘어간 것들 많으니까 너그럽게 봐주길 바랄게! 

(퍼갈 때는 편집하지 말고 그대로 출처와 함께 가져가줘)