주거비 환산하기

심심해서 써봄


1. 5억짜리 주택이 있다고 가정할게
전세가율 70%로 환산시
전세 3.5억 / 월세 보증금 5천에 월 150 정도가 나옴.

2. 안전자산인 미국 채권이 지금 4% 좀 넘음
즉 모든 자산은 세전 연 4% 정도의 수익률을 발생시키는게 기본이야
그 이하면 운용을 실패하는 것임
(아래 계산은 전부 세전 기준)

3. 월세 150x12=1800만원.
임대인은 보증금 5천 제하면 실 투입금 4.5억에 연 1800
4% 수익률을 올리고 있음

4. 임차인은 5000만 보증금을 환산하면
200 기대이자에 1800 월세
총 2000만원을 지불하므로
주거비로 주택 가치의 4%를 지불하고 있음

5. 임차임이 전세 3.5억을 전액 4% 이자로 대출받아 조달할 경우
이자는 연 1400
70%x4%=2.8%
거주 주택의 가치 2.8%를 주거비로 지불하는 것임

6. 임대인은 1.5억을 투입하여 연 600의 기대이자를 손해보고 있음
여기에 취득세, 보유세 등 세금까지 합하면 손해는 더 커짐
전세주는 임대인은 차후 시세상승으로 인한 차익으로 손해를 만회하길 노림

7. 월세로 10년 거주시 40%
전세로 10년 거주시 28%
이것이 실거주 1채는 사라는 이유.

8. 물론 본인이 4% 이상 수익률을 발생시킬 자신이 있다면
무주택으로 전월세 사는 것도 좋은 선택.

9. 4% 이하의 정부 대출을 받을 수 있는 경우도
무조건 받아두는게 이득.
주거 관련 대출은 차후 소득공제를 받을 수 있기 때문.

10. 디딤돌대출 고정금리 3.3%를 30년간 고정금리로 대출받을 경우
총 지불하는 이자는 3.3%x30년=99%일까?

11. 계산하기 쉽게 1억으로 돌려보면 58%가 나옴.
30년 동안 꾸준히 원리금을 갚기 때문에 이자가 줄어드는 것임.

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12. 사업자들은 대개 돈을 빌리고 원금을 갚지 않으면서 매월 이자를 지불함.
이들에게 돈이라는 것은 이자라는 사용료를 지불하여 렌탈할 수 있는 대상임.
대출도 자산이라는 것은 이런 걸 의미함.