전세 구하기 2탄 : 전세 구하기 전에 알아둬야 할 것

톨 - 하 ! 1년만에 돌아온 전세 구하는 미세팁 2탄.. 2탄 쓰는 걸 잊고 지내다가 지인이 첫 전세 구한다는 말에 이것저것 조언해주다보니 내가 쓴 글이 생각나더라

첫 전세방에서 이제 거의 1년을 지냈고, 전세방 구하던 시절 수없이 걱정했던 것과 달리 잘 지내고 있어

청년버팀목이 변동이율이라 처음 대출 받을 때보다 이율이 조금 오르긴 했지만 여전히 월세보단 저렴하게 지내고 있고,

여름에 에어컨, 겨울에 보일러 고장 났었는데 집주인이 다 수리해주셨고 벌레 극혐하는데 방역업체 사장님도 잘 만나서 모기 한마리없이 지냈어

새 집 구하는 톨들 기운 받아가 -`♥´- 

미세팁 1탄은 여기 https://www.dmitory.com/roommate/270442568

* 용어 정리

- 임대인: 집주인

- 임차인: 세입자

4. 등기부등본

* 인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

- 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수!

보통은 부동산에서 떼주지만, 부동산에서 보여주는 건 믿을 수 없었던 불신의 나톨

전세방 구할 땐, 모르면 당한다 는 마음가짐으로 뭐든 확실하게 짚고 넘어갔어

초반엔 몰라서 당할 뻔한 적이 많았지 ㅎ 그중 하나가 등기부등본이었어

부동산에서는 좋은 것만 보여주려 하잖아

부동산에서 전세 발품 팔 적에 중개인이 보여준 등기부등본과 내가 직접 뽑아본 등기부등본이 다른 적이 있었어

부동산은 현 상태만 보여줬고, 현 상태는 부채도 거의 없고, 양호한 상태였지만

내가 본 건 과거까지 다 들어간.. 서류에는 화려한 전적이 있었단 사실

해당 매물은 다가구였는데, 세금 체납으로 건물이 압류된 적이 여러번 있었음

그날 이후 영 찝찝한 기분을 지울 순 없더라고

★미세팁 : 인터넷등기소 홈페이지나 앱으로 즉시 발급 가능

발품 팔다가 마음에 드는 곳이 있으면 바로 인터넷등기소 어플 켜서 해당 주소 입력하고 등기부등본 확인하자

발급 건당 700원 들지만, N억짜리 전세방 보는데 고작 700원이 아까울 리가?

- 부채/근저당권 확인

특히 신축!!! 신축 빌라는 빚 내서 건물 짓고 세입자 전세 자금으로 빚 갚는 경우가 있을 수 있으니 조심해야 해

모 사이트에 따르면, 채권최고액과 보증금을 합친 금액이 실제 주택의 가치보다 적을 때, 특히 70~80% 이내일 때 안전하다고 평가 한다지만

거의 100여 개의 전세방을 본 내 입장으로선 빚이 없는 집도 꽤 많았다는 거

채권우선순위니 뭐니 복잡한 지식까지 배워야 하는 집이면 안 가는 게 낫다 는 소신 발언하고 갈게

- 대출 예정이면 불법(위반) 건축물인지 확인

등기부등본 우측 상단에 '위반 건축물'이라고 쓰여 있다면 대출이 어렵기 때문에 주의할 것

옥탑방을 허가없이 지었다던가, 벽을 허가없이 텄다던가..

생각보다 별 거 아닌 것 같아 보여도 건축 기준법에 위반하면 위반 건축물이라고 기재되고 대출이 어려우니 꼭 살펴보기

★미세팁 : 등기부등본 아무리 봐도 모르겠다면 은행으로

은행 대출 창구에 계신 똑순이 직원을 찾아가자

실제로 가장 많은 도움을 받았던 ㅇㄹ은행 선생님.. 이 분 덕분에 전세 사기 막을 수 있었다 해도 과언이 아님

등기부등본 보는 법을 하나도 모를 적에 이 건물은 저당이 많아서 위험해요, 이 건물은 불법건축물이네요, 이 건물은 시세보다 높아요 등등등

인생에서 귀인을 만났다고 해도 과언이 아닐 정도로 많은 도움을 받았어

나도 이렇게 도움 받았듯 이 글을 보는 톨들도 소소하게 이 글이 도움 되길 바랄게

궁금한 거 있으면 댓글 남겨줘

5. 전세보증금반환보험

이 보험은 선택이 아닌 필수인 거 다들 알지?

전세보증금을 못 돌려 받는 경우, 보증기관이 대신 변제해주는 제도이고,

대표적으로 HUG, SGI서울보증, 주택금융공사(HF)가 있어

안타깝게도 모든 집이 이 보험에 가입이 가능한 건 아냐

- 근린생활시설 건물 가입 불가

- 선순위채권+후순위채권>주택시세일 경우, 가입 불가

- 임대인이 가입해야 하는 경우 & 가입 의무가 아닌 경우

임대사업자인 경우, 임대인이 가입을 해야 하지만,

임대사업자더라도 가입이 의무가 아닌 경우가 있어

가입 의무가 아닌 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하므로

계약서를 꼼꼼하게 확인할 것

난 임대사업자 매물이지만 의무 가입이 아닌 경우에 해당되어서

개인적으로 보험을 가입했어

은행에서 저렴한 걸로 해도 괜찮을 거 같다고 해서

HUG가 아닌 상품으로 가입했었어

HUG는 보증료가 높으니 개인 사정에 맞게 선택하면 될 거 같아

★미세팁 : 보증료 비교하자

보증기관마다 보증범위와 보증료가 다르기 때문에 비교 후 가입하는 게 좋아

6. 특약

특약의 경우, 현실적으로 참 어려운 부분이야. 그 이유는 계약서를 보통 부동산(중개인)이 작성을 해주는데, 이 분들은 우리 같은 임차인이 아닌 임대인이 더 중요한 사람들이기 때문이지..

우리가 특약을 넣어달라고 요구했을 때 집주인이 거절할 수도 있어요, 이러다 집 계약이 안 될 수도 있어요, 특약 이렇게 넣는 사람 실제로 없어요 등 수많은 핑계로 가스라이팅을 하려 들 거야. 사실 그 말도 틀린 건 아니지만 나는 아래 특약을 계약서에 다 넣었어.

내가 요청해서 넣은 특약을 알려줄게

- 계약일로부터 입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않기로 한다. 이를 설정하거나 (가)압류, 가처분 등이 된 경우, 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다.

- 계약 만료시까지 집을 담보로 대출 받지 않는다.

- 대출 받아야 하는 경우: 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우, 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환한다

- 임대인은 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 관계없이 전세보증금을 반환한다.

- 임차인의 책임이 없는 기본 옵션 및 시설물의 고장 및 하자 발생 시 임대인이 수선 의무를 가진다.(에어컨, 세탁기, 냉장고, 인덕션, 천정, 보일러, 수도 등)

- 임대인은 잔금지급일 전까지 수리를 요청한 목적물에 대한 보수를 해주기로 한다.

- 임대인 바뀌면 미리 고지해야 하는 부분

안타깝게도 특약을 잘 넣을 수 있었던 미세팁은 없어.. 미안해.. 그저 부동산에 잘 말하고, 부동산도 임대인에게 잘 말했던 거 같아

7. 계약서 작성 시 주의사항

- 임차주택과 임대인 정보 일치하는지 확인: 대리인인지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지, 연락처는 맞는지 꼼꼼하게 확인하자

- 계약금, 보증금, 월세 조건 확인

- 계약 보증금을 납부했다면, 영수증도 꼭 잘 챙길 것

8. 전입신고와 확정일자

전입신고를 하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받아두면 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 '우선변제권'이 생기기 때문에 계약한 당일 신고하는 게 가장 좋다고 해

- 신고 방법

임대차계약서 원본 지참 후 주소지의 주민센터에 방문 또는 정부24 전입신고 및 인터넷등기소에서 확정일자 발급도 가능

전세 구하는 톨들에게 도움되길 바라며 톨들아 새해 복 많이 받아