강서구에서 전세사기를 당한 톨이야!
난 현재 보증보험 대위변제를 앞두고 있는데 HUG 약관 상 대항력이 충분해서 다음 달 중으로 이행이 결정 날 예정이야.
전세사기를 피할 수 있는, 또는 전세사기를 당했을 때 최대한 피해를 덜 받을 수 있는 몇 가지 팁을 알려주려고 들고왔어.
1. 강서구, 미추홀구 전세는 절대 쳐다도 보지 말자
전세사기 피해자들 사이에서 여기 전세 매물은 99%가 사기 매물일 거라고 말할 정도로 악명이 높다.
특히 강서구의 '우린 100% 보증보험 가입되는 안전한 매물입니다'라고 광고하는 매물들은 유의하자.
2. 신축빌라, 신축오피스텔 전세는 쳐다도 보지 말자
신축은 공시지가가 없기 때문에 감정평가사와 짜고 금액을 뻥튀기해서 너한테 뒤집어 씌우는 구조야.
물론 구옥도 안전하진 않지만(피해자 모임에 구옥 피해자도 굉장히 많다) 신축은 대부분이 그냥 전세사기 매물이라고 생각하면 돼.
3. 신탁, 근저당권이 걸려 있으면 쳐다도 보지 말자
"괜찮아요. 이거 계약하는 날 말소할 거에요."라고 말할건데 그 말소는 전부 네 전세금으로 떼우는 거다(=전형적인 깡통전세)...
뻥튀기해서 남은 금액은 분양업자(건축업자), 감정평가사, 공인중개사, 명의자가 사이좋게 냠냠 나눠먹는다.
4. 이자비 지원, 대출 상품을 소개해주는 부동산과 매물은 쳐다도 보지 말자
이자비는 위에서 말한 뻥튀기해서 남은 금액에서 일부 떼어주는 거고, 대출 소개는 은행 지점의 직원(보통 실적 올리려고)까지 전세사기의 한 패거리야.
나같은 경우는 1금융권에서 진행했는데도 나중에 피해자들 모이니 몇십명이 모두 같은 지점, 같은 부동산, 같은 직원에 의해 진행되었고 그 지점은 현재 폐점했어.
참고로 그 직원 아직도 잘 다니고 있다더라고...
5. 공인중개사(보조중개원) 믿지 말고 이 두 가지는 "직접" 떼서 확인해야 해
1) 부동산등기부등본 : 갑구, 을구에 특이사항 없는지 확인해. 특히 근저당!!
2) 건축물대장 : 위반건축물 여부를 확인한 후에 전세보증보험 여부를 알 수 있어. 이게 또 다세대랑 다가구가 다른데(다가구는 계약한 층 다른 곳에 위반건축물 있어도 가입 불가능) 어려우면 계약 전 건축물대장 떼서 가까운 'HUG전세사기예방센터'에 방문해서 상담받으면 된다.
※ "보증보험 다 가입돼요. 괜찮아요."라고 말하는 공인중개사(보조중개원) 말 믿지마. 저 말 믿고 가계약했다가 가입 안 되서 피 본 사람 피해자 모임에 지금 굉장히 많아.
6. 동시진행 주의해야 해
1) 동시진행이란? : 전세와 동시에 매매(또는 근저당권)가 같은 날 동시 이루어지는 방식으로, 전입신고는 익일 0시, 매매나 근저당권은 바로 효력이 발생하기 때문에 세입자는 대항력을 상실한다.
2) 예방방법 : 없어. 특약을 넣으면 모두 해결할 수 있는 것처럼 알려져 있지만, 이것도 벌어지면 소송으로 해결하는 수밖에 없고, 이미 계약과 동시에 돈은 죄다 먹고 날랐고 명의자는 돈 없는 바지임대인만 남아 있기에 소송 걸어도 건질 수 있는 돈은 없어.
3) 보증보험 이행 방법 : 동시진행은 대항력이 딸려서 보증보험을 받을 수 없다는 낭설이 있지만 틀린 말이야. 새 임대인과 새로 작성한 전세계약서, 또는 전세 승계 사항이 적힌 매매계약서를 확보(전 임대인이나 부동산을 통해 확보 가능)하면 대항력을 인정받아서 이행을 받을 수 있어. 단, 확보하지 못 하면 이행받기 힘들다.
★이거 관련한 부분은 보증보험 이행 쪽에서 더 자세하게 이야기 할게★
7. 잘 모르겠으면 무조건 전세보증보험 가입하자
"우리 집은 대출/전입신고/보증보험 안 돼요" 이런 집은 무조건 피하고, 보증보험은 임대인 허락없이 가입할 수 있으니 전입신고 후 바로 가입하도록 하자.
계약 후 보험 가입 거절당하는게 무서우면 대출과 동시에 자동 보증보험에 가입되는 중기청 100%(80%는 자동가입 아니야!), HUG 안심전세대출(단, 여기는 이자가 높다) 등과 같은 상품을 이용하는 것도 나쁘지 않아.
※ SGI 전세자금대출도 HUG 안심전세대출과 같이 보증보험 자동 가입 상품인 거로 오해하는 경우 있는데, 이 상품의 경우 SGI가 대출을 보증해줄 뿐, 보증보험 자동 가입 상품이 아니야! 이거 때문에 오해로 보증보험에 가입하지 않아서 나중에 피 본 경우 많아.
8. 전세 계약 후에는 집파인 어플 깔아서 주소 등록하고 알림 설정해두자
집주인이 바뀌었던가, 압류가 걸린 걸 뒤늦게 알게 되서 피보는 경우 굉장히 많은데 사실 웬만한 사람들이 꼬박꼬박 매주 700원 내고 계속 등기부등본 확인하는 건 쉽지 않은 일이잖아.
저 집파인 어플 네가 알림 설정해놓은 주소의 등기부등본이 바뀔 때의 사유가 알람으로 가! 알람이 울렸을 때만 등기부등본을 떼면 돼.
전세사기 당한 세입자들 사이에서는 굉장히 유명한 어플이니 꼭 설치하도록 하자.
3줄 요약
1. 강서구, 미추홀구, 신축, 이자비 지원, 대출 소개는 무조건 거르자
2. 공인중개사(중개보조원) 절대 믿지 마
3. 보증보험은 최후의 보루이니 무조건 가입하자
너무 글이 길어져서... 보증보험 가입이나 이행과 관련된 팁도 이어서 쓸게!