[펌] 말을 해주어도 그때는 모른다

말을 해주어도 그때는 모른다.





1. 시간이 지나고 나서야 후회를 한다.



현재시점에서

과거의 결과를 알고 말하는 것은 쉬운 일이다.

하지만 현재의 결과를

미래의 시점에서 말하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

왜냐하면, 결과를 아직 알지 못하기 때문이다.

그래서 정확한 답이 아니라

그저 예측에 의지해서 말을 할 수밖에 없다.

그렇기 때문에 답에 대한 강한 확신을 부여할 수 없게 된다.



그러므로 누군가와 대화를 할 때

“그때 무리를 해서라도 샀어야 했는데!”

혹은 “그때가 기회였었는데!”라고 말할 수 있는 것은

그 결과를 알고 있기 때문에

너무도 쉽게 답을 말하며

판단을 내릴 수 있는 것이다.



그런데 중요한 것은

현재시점에서 기회였다고 생각하는 것은

과거에도 분명 기회였다는 것이다.

단지, 결과를 알 수 없었기 때문에

망설이고, 고민하다가

실천으로 옮기지 못하고

결국 기회를 놓쳤을 뿐이다.



그렇다면 지금 이 순간에도

무수히 많은 기회들이

우리 눈앞에 놓여져 있을 것이다.

단지 우리가 그것들을 기회라고 인지하지 못하고 있을 뿐이다.

또 다시 시간이 흐른 뒤에야

“그때가 기회였었는데!”라는 후회를 되풀이 하고 있을지도 모른다.



오늘 상담을 요청해온 예비 신혼부부도 마찬가지의 케이스였다.

이들에게는 결혼자금으로 6억원이라는 적지 않은 돈이 있다.

그런데 자신들이 원하는 수준의 집을 사기에는 턱없이 돈이 부족하다며

일단 전세자금대출을 받아서

자신들이 원하는 신축급 아파트를 전세로 얻어서 신혼을 시작하겠다고 한다.

그리고 근로소득으로 돈을 더 모은 후에

자신들이 원하는 집을 사겠다는 생각을 갖고 있었다.

그것도 추가로 3억원을 전세자금대출을 받아서

자신들의 눈높이에 맞는 9억원대의 전세를 얻고 싶다고 했다.



나는 2년 전 비슷한 내용으로 상담을 해주었던

사례를 예로 들면서

왜 집을 빨리 사는 것이 좋은지에 대한 설명을 해주었다.





2. 어느 신혼부부의 이야기이다.



2년 전쯤, 결혼을 앞두고

신혼집 문제로 나에게 상담을 요청해왔던

Y씨 부부가 있었다.



그 당시 결혼자금으로 1억8,000만원이 있었다.

신부는 전세자금대출로 7,000만원을 받아서

2억5,000만원짜리 20평형대 복도식아파트 전세를 얻고자 했는데

신랑은 전세자금대출을 조금 더 받아서

같은 단지에 30평형대를 3억1,000만원에 전세를 얻고자 했다.



신랑입장에서는

30평형대로 가기 위해서는

전세대출금에 대한 이자가 조금 더 부담되는 것은 사실이지만

은연중에 예비처가집의 시선을 의식하고 있는 듯했다.



신부는 3자매 중 둘째였는데

언니와 동생은 비교적 경제적으로 여유 있는 신랑들을 만나

큰언니는 서울의 20평형대 신축아파트를 자가로

그리고 동생은 서울의 30평형대 신축아파트를 전세로

신혼집으로 얻어 시작했다고 한다.



그런데 예비신랑 입장에서는

다른 동서들에 비해 경제력만 빼고는

좋은 학벌, 좋은 직장에 다니고 있는 자신이

서울도 아닌 경기도 외곽지역에 위치한

20평형대 복도식 아파트에서 신혼집을 시작한다는 것 자체가

자존심(?)이 상하는 일이라 생각했던 것 같다.

그래서 조금 무리가 되더라도

30평형대 전세를 얻고 싶은 마음이 커보였다.



내 생각에는 그리 큰 고민이 아닌 것 같은데

현실적인 부분을 중시하는 신부와

보여지는 것을 중시하는 신랑의 의견 차이는

생각보다 쉽게 좁혀지지 않았다.





3. 그래서 나는 절충안을 제시했다.



나는 해당아파트 단지를 살펴보았다.

2000년대 초반으로

비록 연식이 오래되긴 했지만

나름 역세권에

주변 인프라도 잘 갖춰진 편이여서

매매가 대비 전세가의 비율이 80% 정도 되는 아파트였다.



그래서 나는 20평형대 아파트를 3억2,000만원에 매수를 하고

바로 2억5,000만원에 전세를 놓으라고 했다.

그리고 신랑이 원하는 같은 단지 30평형대를

전세자금대출을 활용해서 전세로 얻으라고 했었다.



이렇게 되면 본인들이 갖고 있는 결혼자금 1억8,000만원 중에서

20평형대 레버리지투자를 위해

매매가와 전세가의 차액 7,000만원과

부수적인 비용(취득세, 법무사비용, 중개수수료) 500만원 등

약 7,500만원이 들어간다.

그러면 1억500만원이 남는다.



그럼, 전세자금대출로 2억500만원을 받아서

같은 단지 30평형대에 전세를

3억1,000만원에 구할 것을 조언해주었다.





4. Y씨 부부는 2가지 이유를 단번에 거절을 했었다.



첫 번째, ‘첫 집’에 대한 로망이 있다고 했다.

자신들은 계속해서 맞벌이를 할 예정이기 때문에

돈을 모으면서

청약으로 분양에 도전하거나

아니면 신축급아파트로 첫 집을 장만할 계획이라고 했다.



그러므로 오래된 복도식 아파트를

첫 집으로 사기에는 부족해 보인다고 했다.

무엇보다 20년이 다되어 가는

20평형대 복도식아파트의 가격상승이

앞으로 크지 않을 것으로 생각되기 때문에

투자목적으로 매수하고 싶지 않다고 했다.



두 번째, 이렇게 20평형대를 전세 끼고 사놓게 되면

받아야 하는 전세자금대출의 금액이 늘어나게 된다.

그럼 이와 비례해서 늘어나는 대출이자가 부담스럽다는 것이다.

즉, 부담해야 하는 지출은 늘어나는 반면에

복도식아파트의 상승여력이

과연 뒷받침을 해줄지가 의문이라고 했다.





5. 그 당시 나의 반론



첫 번째 이유에 대한 반론



부동산은 결국 입지에 의해서

가치가 형성되는 것이기 때문에

비록 오래된 20평형대 복도식아파트라 하더라도

사람들의 수요가 있는 곳에 위치해 있다면

장기적인 관점에서 가격이 하락할 확률보다

상승할 확률이 더 높다.



실제로 해당 아파트는

주변에 특별한 개발 호재가 없음에도 불구하고

지하철 1호선이 5분거리, 버스정류장이 2분거리에 위치하고 있다.

무엇보다 큰길을 건너지 않고 4분 이내 거리에

초등학교의 통학이 가능했다.

또한, 주변에 기본적인 인프라가 잘 갖춰진 편이었다.



그래서 투자자보다는

실수요자들의 수요가 많은 아파트였다.

이로 인해, 집을 사서 들어온 사람들과

임차로 이사를 온 사람들 모두 오래 사는 경향이 있었으며

단지 세대수에 비해

매매와 임대매물이 적은 편이었다.



무엇보다 중요한 것은 실거래가를 살펴보니

매년 전세가와 매매가가 꾸준하게

일정한 상승곡선을 그리며 우상향을 하고 있었다.



즉, 특별한 호재가 없어도

실수요자들의 수요가 뒷받침 되는 곳으로

매년 5~10% 정도 꾸준하게

상승하고 있는 단지였다.

그러므로 오래된 복도식아파트라고 해서

가격상승이 없다는 것은 편견일 수도 있다.



무엇보다 최근처럼 집값이 급격하게 상승을 시기에는

시간의 여유를 갖고 천천히 돈을 모아서

자신들의 눈높이에 맞는 집을 한 번에 사는 것은

안타깝지만 현실적으로 불가능에 가까운 일이 되어 버렸다.



그러므로 한 번에 갈수 없다면

원하는 집으로 가기까지 징검다리 역할을 해줄

집부터 마련해야 한다.



즉, 한 번에 무리해서 내 집 장만이라는 꿈을

이루려 무리하기 보다는

징검다리의 디딤돌을 계속해서 놓아서

뚜벅뚜벅 원하는 방향으로 다가가는 것이 좋다.



한 번에 무리하려는 생각에

먼 곳을 보며 호흡을 길게 하고

멀리뛰기를 했는데

역량부족으로 물에 빠지게 될 수도 있음을 알아야 한다.





두 번째 이유에 대한 반론



물론 이렇게 투자를 해놓게 되면

정작 자신들이 거주할 집을 얻기 위해

받아야 하는 대출금의 액수는 커지게 된다.

하지만 투자를 위해 대출금액을 늘린 것이기 때문에 괜찮다.

물론, 무작정 좋은 집, 넓은 집에 살기위해

대출금액을 늘리는 것은 바람직하지 않다.



하지만 Y씨 부부의 경우

투자를 선행하기 위해서

대출금액을 늘리는 것이기 때문에 괜찮다.



왜냐하면, 투자를 하기 위해 최초 생각했던 것 보다

7,500만원을 더 대출을 받게 된다.

그럼, 금리를 3%로 계산을 해보았을 때

최초 계획했던 대출금 1억3,000만원일 때에는

월 325,000원이다.

그런데, 투자를 위해 2억500만원을 대출 받게 되면

월 512,500원이 된다.

즉, 매월 187,500원의 이자 부담이 늘어나게 된다.



그런데 여기서 생각해 볼 것은

매달 늘어난 187,500원을 1년으로 계산해 보면 225만원이다.

그렇다면 1년에 집값이 225만원 이상만 올라가면

해볼 만 한 게임인 것이다.

(물론, 재산세와 부수적인 비용은 별론으로 하겠다.)



그런데 2년 전이라면

경기도 지역도 한참 상승장에 진입을 했을 시기였다.

그러므로 일반적으로 이렇게 상승장에 접어들게 되면

1년에 10%정도 매매가가 상승하는 것은 어려운 일이 아니다.

그럼, 이미 답은 나왔다고 생각이 든다.



‘누차’, ‘항상’, ‘반복’해서 말하지만

투자를 위해서 월세를 살게 되었을 때

부담해야 하는 월세는 절대 근로소득으로 내는 것이 아니다.

본인이 투자를 해놓은 자본소득이

대신 내 주고 있음을 알아야 한다.



그러므로 절대 월세에 대한 부담을 갖지 않았으면 한다.

이렇게 이야기를 하면

앞에서는 알았다며 고개는 끄덕이는 척하지만

막상 돌아서면 매달 통장에서 빠져 나갈 이자 생각에

부담을 크게 느끼며

망설이다 실천으로 이어지지 않는 경우가 많다.



하지만 이렇게 투자를 경험해 보기 바란다.

나중에 분명 부담했던 월세가 그리 큰 부담이 아니었다는 것을

몸과 마음으로 깨닫게 될 날이 분명 오기 때문이다.

경험 해보지 않은 사람은 모른다.





5. 2년, Y부부의 선택



Y부부는 자신들의 생각을 고수해서

그 당시 전세 3억1,000만원 30평형대 전세를 택했다.

그리고 매달 300만원씩 저축을 해서

지난 2년간 약 7,000만원의 돈을 모았다고 한다.



그런데 문제는 지난 2년간

아파트의 전세가와 매매가는

수직에 가까운 각도로 가격이 상승했다는 것이다.



2년 전, 내가 매수를 권했던 같은 단지 20평형대의 매매가는

5억1,000만원이 되어 있었다.

그리고 더 큰 문제는

Y씨 부부가 살고 있는 30평형대 전세가격도 4억9,000만원이 되었다.



이번에는 계약갱신청구권을 사용해서

1,500만원만 증액하는 선에서 재계약을 할 수 있었지만

2년 후에는 다시 연장계약을 하거나

주변에 비슷한 수준의 집을 전세로 얻기 위해서는

추가대출이 불가피해졌다.





6. 오늘 상담을 받은 예비 신혼부부에게



다시 현재로 돌아와서

오늘 상담을 요청한 예비신혼부부는

결혼자금으로 6억원이라는 적지 않은 돈이 있다.

그런데, 자신들이 원하는 눈높이의 아파트는

13억~15억원 선이라고 했다.

그래서 전세를 살면서

매수시기가 조금 늦어지더라도

돈을 더 열심히 모아서 사겠다는 것이다.



그러면서 돈을 더 모을 동안

자신들은 3억 정도를 전세자금대출을 받아서

9억원 정도의 아파트전세를 알아볼 생각이라고 했다.



나는 이들에게

눈높이를 조금 낮춰서

9~10억원대의 아파트를 매수해서

신혼을 시작할 것을 권했다.



하지만 이들의 대답은

2년전 Y씨 부부의 대답과

100%에 가까운 싱크로율을 보였다.

“저희는 첫 집에 대한 로망이 있어요!”



자신들이 생각하는 집에 대한 눈높이와

첫 집에 대한 로망 때문에

오래된 구축아파트는 매수하고 싶지 않다고 했다.



돈이 부족하다면

집 사는 시기를 늦출 것이 아니라

눈높이를 낮춰서

저렴한 집을 먼저 사는 것이 순서라고 생각된다.



자신의 근로소득으로 조금만 더 노력하면

잡힐 것 같은 집값은

안타깝게도 늘 신기루와 같다.

열심히 근로소득으로 돈을 모으는 동안

원하는 집의 가격은

또 다시 한 발짝 뒤로 물러서 있기 때문이다.



돈을 다 모아서

한 번에 자신이 원하는 집을 사겠다는

생각부터 버리는 것이 좋다.

그것이 원하는 집을 조금이라도 더 빨리 살 수 있는

지름길임을 알았으면 한다.



경험상,

집 사는 시기를 미룰수록

부담의 크기는

더욱 커져만 갔다.






[출처]
writer. 부동산아저씨 blog.naver.com/sungyou1004